En France, beaucoup de personnes souhaitent devenir propriétaire de leur logement. Peut-être est-ce votre cas ? A titre personnel, je souhaite devenir à plus ou moins long terme propriétaire d’un petit studio ou d’un parking en investissement locatif afin de développer des revenus hors Internet (diversification) et dans le but de me constituer un petit patrimoine grâce à l’effet levier pour le jour où je voudrais avoir une famille.
Mais je ne souhaite pas m’endetter au maximum de mes possibilités financières sur une lingue période. En effet, pour moi, investir dans l’immobilier signifie pour moi rechercher de l’indépendance financière, et non pas m’attacher un boulet financier au pied pour les 30 prochaines années au risque de devenir surendetté.
Les bonnes questions à vous poster lorsque vous effectuez un prêt hypothécaire
1. Ne vous endettez pas au maximum de vos capacités
Comme je l’expliquais il y a quelques jours dans cet article, un bon moyen d’éviter ce problème consiste à ne pas vous endetter au maximum de vos capacités. Pour cela, vous pouvez :
– Revoir vos ambitions à la baisse (acheter plus petit, du moins haut standing…) : Acheter petit quitte à revendre pour acheter plus grand en cours de route peut être plus avantageux qu’acheter grand dès le début, comme je l’expliquais dans cet article
– Négocier le prix d’achat de votre logement avec le vendeur (après tout, le prix du marché n’est qu’une moyenne, vous pouvez acheter plus cher comme moins cher que la moyenne)
– Mutualiser votre investissement. Vous pouvez par exemple rechercher un colocataire afin de rembourser une partie de votre crédit immobilier, ou travailler depuis chez vous (web entrepreneur) afin de faire passer une partie de vos dépenses en logement en frais professionnels.
2. Recherchez les taux d’intérêts les plus bas
En raison de la crise économique, la BCE a baissé son taux directeur à 0,5% le 2 mai dernier. La conséquence : les banques proposent des taux d’intérêt concernant les crédits immobiliers très bas, dès 2,56% en France (2,56% à 4,15% selon la durée de votre emprunt et la qualité de votre dossier). Il faut dire que le deal reste bon pour les banques : une banque qui emprunte 100€ paie 0,50€ en intérêt à la BCE et en gagne 2,56€ avec ses clients, soit une marge brute de plus de 80%.
Pour en savoir plus :
– Meilleur taux hypothécaire en France
Bref, les banques sont loin de crier famine, donc lorsque vous recherchez un crédit immobilier, chercher à négocier le meilleur taux auprès de votre banquier. Pour cela, vous pouvez passer par un courtier, qui se chargera de chercher la meilleure offre en fonction de votre dossier et se chargera de négocier votre emprunt pour vous. Comme le courtier est rémunéré par le prêteur (la banque), vous n’avez pas à payer pour ses services.
Le courtier immobilier est donc une solution intéressante. En ayant recours à ses services, vous ne prenez aucun risque. S’il vous trouve une offre sympa, vous prenez, et la banque rémunère le courtier… Sinon passez votre chemin.
Exemple
Vous voulez emprunter 200 000€ sur 25 ans. Si la banque vous propose un TEG de 3,40% et qu’un courtier parvient à négocier pour vous à 3,20% de TEG, ca ne paie pas forcément de mine, mais voici ce que cela change pour vous
Bref, la différence de taux (0,20% d’écart) ne paie pas de mines, mais le courtier immobilier vous permettra d’économiser 20,51€ par mois durant 25 ans. Ce n’est pas le Pérou bien sûr, mais 20€ par mois d’économisé, c’est toujours ça de pris. Et puis, sur la durée de votre emprunt, cela représente plus de 6 000€ en moins d’intérêts à payer. Une somme non négligeable surtout par rapport au temps passé pour trouver un courtier.
3. Anticipez vos remboursements anticipés
Comme le rappelle Fabrice dans son commentaire sur l’article « Se sortir de l’endettement excessif », je vous conseille de ne pas vous endetter au maximum de vos capacités (taux d’endettement et durée de l’emprunt) afin de pouvoir épargner la différence et faire face aux coups durs de la vie. Ainsi, si vous perdez votre emploi ou divorcez, vous pourrez toujours augmenter la durée de votre emprunt pour diminuer vos mensualités et disposerez d’une épargne de précaution pour faire face à vos échéances, de quoi éviter l’asphyxie financière.
Je vous conseille également de négocier les clauses de remboursement anticipé de votre emprunt avant de souscrire à votre emprunt. En effet, peut-être que tout ira bien pour vos finances dans le futur (progression dans votre carrière, pas de chômage, pas de divorce, pas de maladie…) et que du coup vous épargnerez beaucoup. Dans ce cas, laissez-vous la possibilité de rembourser par anticipation votre emprunt immobilier en limitant les pénalités, afin de pouvoir vous débarrasser plus rapidement de votre emprunt immobilier.
Voilà, cet article est désormais terminé. Qu’en pensez-vous ? J’attends vos réactions et commentaires 😉
14 réponses
mathieu
Je crois aussi que l’immobilier doit figurer dans nos actifs menant à une certaine indépendance financière. De plus, comme tu le soulignes, l’effet de levier est le volet intéressant de l’immobilier (faire plus avec moins :-))
De plus, compte tenue des faibles taux, je pense qu’il est propice d’emprunter et d’acheter des immeubles ou des parkings.
Et effectivement, il faut négocier. Récemment, je renouvelais un prêt hypothécaire et après plusieurs discussions, le taux est passé de 5,15% à 2,95%. Alors, il faut foncer et ne pas se gêner de négocier avec les banquiers.
martin
L’effet levier est intéressant, le seul problème de l’immobilier est le risque (grosses sommes empruntées sur une période longue) et le coût élevé de l’immobilier. Les taux sont bas il y a sans doute des offres à faire mais il faut le faire en étant prudent je pense, et bien négocier avec son banquier.
Mais l’immobilier n’est pas tout. A titre personnel, j’ai développé une petite activité d’ebook. J’ai investi environ 1000€ dedans. En mai j’ai gagné 50€ ainsi. Tu peux me dire « l’immobilier et les livres ce n’est pas comparable » mais si on considère que mes revenus stagnent sur le long-terme (ils peuvent augmenter avec de nouvelles publications ou diminuer avec le vieillissement des titres), gagner 50€ par mois semi passifs avec 1 000€ d’investissement initial dépasse est bien mieux que ce qu’on peut espérer dans l’immobilier.
A bientôt 😉
Jos @ Blog Isolation toiture plaet
Bonjour Martin,
acheter son habitation est tout une aventure. Mais on en sort grandit. Comme tu le dis, il faut prendre le temps de se renseigner et de comparer afin de trouver le meilleur taux.
Ne pas aller au maximum de sa capacité d’emprunt pour acheter son toit est bien sûr plein de bon sens. Idem pour le nombre d’années d’emprunt. Emprunter sur 30 ans consiste à payer énormément d’intérêt. Payer sur 25 ans est acceptable mais le mieux est de se contenter de 20 ans. Bien sûr, si votre apport est suffisant pour limiter votre emprunt à une période de 15 ans, c’est encore mieux 🙂
A bientôt
martin
@Jos: Emprunter sur période courte est généralement mieux, à une exception près. Emprunter sur une période longue peut permettre de limiter les mensualités et de jouer sur un effet levier.
Si j’investis dans un studio en immo locatif en empruntant sur 10 ans, le loyer ne suffira pas à rembourser les mensualités de la banque. Sur 30 ans, cela peut être possible
A bientôt 😉
Nathalie@regime mincir
Merci pour tous ces conseils. Je suis actuellement dans une situation que tu décris: j’ai fait appel à un courtier. Il va me permettre d’économiser près de 50 euros par mois! Je suis ravie, je conseille vraiment à tous ceux qui en ont la possibilité de faire appel à un courtier.
Fabrice
Salut Martin,
Concernant les clauses de remboursement anticipées, il faut jouer sur deux tableaux :
1. la possibilité d’augmenter sa traite tous les ans. Généralement les banques proposent une fourchette de 2% à 10%. Je pense qu’il négocier pour avoir le droit de monter jusqu’à 15%, voir 20%.
2. La possibilité de faire des remboursements anticipés sans frais. Là encore, les banques proposent souvent des remboursements minimum de 10% du capital emprunté. Il faut essayer de descendre ce seuil à 5% afin de pouvoir faire des remboursements plus fréquents.
En couplant ces deux stratégies, on doit pouvoir baisser la durée de son prêt au minimum d’1/3.
martin
Merci pour cette stratégie Fabrice. A bientôt 😉
martin
Bonjour Eric
Merci pour ton commentaire. Dit autrement, le PTZ est conditionné à habiter le lieu acheté et il faut tout rembourser cash si on quitte le logement? Si je comprends bien, le PTZ peut se révéler un cadeau empoisonné. Si on doit déménager et que les prix immobiliers ont baissé entre temps, avec un emprunt normal, on peut toujours louer son ancien logement pour faire rentrer du cash flow et attendre une remontée des prix. Avec le PTZ, si on n’a pas de cash pour tout rembourser d’un coup, cela oblige à revendre avec une moins value?
A bientôt
Martin
Alex de Stickeramoi.com
C’est la première fois que je lis ce conseil « Ne vous endettez pas au maximum de vos capacités » et je dois dire qu’il fait bien parti des plus importants…. c’est simple à comprendre mais pas évidement pour la majorité des ménages qui achètent… le max!
martin
S’endetter au maximum est quelque chose de dangereux, en cas d’accident de parcours, il faut avoir un sas de décompression: marge de taux d’endettement, possibilité d’étalement de la dette ou une forte épargne de précaution, sinon les situations peuvent être dramatiques.
Lorsque j’ai été licencié à Paris et ai décidé de vivre pleinement nomade digital. Le poids de mon emprunt étudiant était extrêment fort au début, le stress de se dire « dans 10/15 jours, je fais faillite si aucun argent ne rentre sur mon compte » m’a pas mal stressé. Depuis j’ai augmenté mon CA (diminuant le poids relatif de mon emprunt) et ai mis plusieurs mensualités de côtés en épargne. Le stress est donc moindre.
Si les possibilités d’évolution salariale à court termes sont nombreuses, s’endetter au maximum n’est pas forcément trop risqué (une augmentation de 20% fait tomber un taux d’endettement de 33% à 27%) mais de manière générale, mieux vaut être prudent 😉
Martin @Blog Vietnam
Merci pour le complément d’information Eric. le PTZ me semble une vraie usine à gaz. Tiens le coup des 8 mois par an: comment l’Etat sait si on habite plus de 8 mois ou moins de 8 mois par an? On est espionné? On surveille la durée des vacances à l’étranger? A bientôt 😉
Martin
Damien
Bonjour à tous!
De plus, si on souhaite rembourser le PTZ, c’est soit cash, soit avec un crédit conso… donc des intérêts plutôt élevés. Ce dispositif est bien, si on souhaite garder sa résidence principale un bon moment!
martin
Le dispositif peut être intéressant, mais à titre personnel, il me semble plutôt négatif que positif:
– En moyenne, les gens restent 7 à 10 ans dans un logement (agrandissement de la famille, divorce, pertes de revenus liées à un licenciement, mutations professionnelles…) contre 20 ans de durée moyenne pour un emprunt immo. Statistiquement, il y a de fortes chances de devoir rembourser par anticipation le PTZ
– Le PTZ est une subvention de l’Etat qui a contribué à gonfler les prix de l’immo (moins d’intérêt à payer = les gens acceptent de payer plus cher le bien immobilier). Si l’Etat veut vraiment aider les gens, qu’il construise des logements sociaux au lieu de donner des subventions perdant (contribuable) / perdant (primoaccédant) qui entretient la bulle immo
martin
Coucou Eric
Oui je sais bien, mais techniquement comment tu fais si tu es honnête pour prouver que tu es bien resté 8 mois à l’étranger? Ce serait idiot de se faire épingler par le fisc alors même qu’on est de bonne foi non? A bientôt 😉