Achetez de l'immobilier 10 à 20% moins cher

Achetez un bien immobilier 10 à 20% moins cher. Profitez de l’argent pour voyager un peu partout dans le monde ou vous constituer une épargne qui vaudra plusieurs centaines de milliers d’euros lors de votre départ en retraite. C’est possible. Comment ?
J’imagine que la plupart d’entre vous empruntez de l’argent à la banque pour acheter votre logement. Il faut comprendre la logique des intérêts. Très schématiquement :

Intérêts de l’année n = Montant restant à rembourser à l’année n* Taux d’intérêt

Plus on emprunte, plus on rembourse longtemps, donc plus on paie d’intérêt, car on emprunte plus et plus longtemps. Et en plus, les taux d’intérêt sont plus élevés.

Comment acheter un bien immobilier moins cher ?

Le 04 septembre 2010, selon meilleurtaux.com, un bon taux est de :

– 3,30% à 15 ans

– 3,50% à 20 ans

– 3,60% à 25 ans

– 4,20% à 30 ans

Cela signifie qu’avec une mensualité de 1000€, vous pouvez emprunter (avec un bon taux)

– 142 304€ à 15 ans

– 173 268€ à 20 ans

– 198 856€ à 25 ans

– 206 427€ à 30 ans

Pour plus de détails et de calculs : Simulateur d’emprunt

Première remarque : si vous empruntez 30 ans, vous payez beaucoup plus d’intérêt puisque vous payez 2 fois plus longtemps, mais vous n’empruntez que 45% de plus. Les 55% restant, c’est de l’intérêt…

Deuxième remarque: n’empruntez pas sur 30 ans, vous empruntez à peine plus que sur 25 ans, et la durée de l’emprunt est vraiment longue…

L’idée pour acheter moins cher, c’est d’acheter son bien immobilier en deux temps…

Acheter son bien en deux temps

Acheter en deux temps permet de payer moins d’intérêts. Si on emprunte en un temps une grosse somme d’argent, voici ce que cela donne

En jaune, le montant emprunté. La totalité de la somme est empruntée pour la totalité de la durée. Les intérêts seront donc maximum. Si au contraire, vous achetez sur une durée courte un petit logement que vous revendez au bout de 10 ans disons pour acheter plus grand voici ce que ca donne

En jaune : emprunt, en vert : votre capital

Vous empruntez à chaque fois deux fois moins donc vous payez moins d’intérêts…

Exemple concret

Acheter en deux fois

Imaginons que vous disposiez de 20.000€ d’épargne et souhaitiez avoir une mensualité au maximum de 800€. Vous souhaitez emprunter durant 8 ans à un taux de 3,30%. Admettons pour simplifier que le prix de l’immobilier ne bouge pas (ce qui n’est pas le cas pour l’immobilier Manhattan, Paris ou toute autre grande ville mais bon). Vous pouvez emprunter ainsi 67.545€ soit acheter un bien de 87.545€ avec votre épargne (soit 81 820€ une fois les frais de notaire enlevé, soit grosso modo un appartement de 35-40m²).

Passé ces 8 ans, vous envisagez de fonder une famille et souhaitez acheter une maison. Vous revendez votre logement 81 820€, et empruntez à 15 ans toujours avec un taux de 3,30% et une mensualité de 800€. Vous pouvez emprunter ainsi 113 843€, et vu votre apport initial, votre dossier sera sans doute excellent. En fait vous bénéficiez d’un taux de 3,20%, vous permettant de gagner 1000€ (114 611€ empruntés au lieu de 113 643).

Vous pouvez acheter un bien qui vaut 196 431€ (soit 183 580€ une fois les 7% de frais de notaire déduit), ce qui correspond à un petit pavillon de 85-90m² en province en général. Pas mal, et puisque la banque veut qu’on gagne 3 fois ce qu’on paie, un tel plan est accessible pour un couple dont chacun gagne 1200€/mois…

Résumons : vous avez 20 000€ au début, vous remboursez 800€/mois durant 23 ans sous forme de deux prêt, et vous êtes propriétaire d’un logement qui vaut 183 000€ au bout du compte.

Acheter en une fois

Imaginons que vous disposiez de 20.000€ d’épargne et souhaitiez avoir une mensualité au maximum de 800€. Vous souhaitez emprunter durant 23 ans à un taux de 3,55%. Le maximum empruntable est 151 610€. Il y a peu de chances que la banque vous prête une telle somme si vous ne disposez à la base que de 20.000€ mais imaginons que votre dossier soit excellent et accepté. Vous disposez de 171 610€ pour acheter votre logement (sauf si vous voulez acheter un appartement à New York qui vaut beaucoup plus cher ), soit 160 400€ une fois les frais de notaire déduit (environ 70-75m²)

Vous remboursez autant que le premier couple pour un logement qui vaut 23 000€ de moins.

Autre inconvénient : imaginons que vous divorciez au bout de 6 ans, ce qui arrive souvent. Que se passe t-il ?

Premier cas (achat en deux temps)

Le logement est vendu 81 820€ et il reste encore à rembourser à la banque 18 565€ (73% du capital a été remboursé à la banque) . Une fois la banque remboursé, chacun repart avec 31.627,5€ en poche… Ce qui fera un bel apport pour le prochain emprunt…

Le logement acheté sur 23 ans. Il reste encore à rembourser 122 930€ sur l’emprunt total (19% du capital seulement a été remboursé). EN revendant votre maison 160 400€, chacun repart avec 18 735€ en poche seulement…

Conclusion

En achetant en plusieurs temps, vous payez moins d’intérêt. En cas d’accident de parcours ou de divorce, vous récupérez plus d’argent. En plus un logement plus petit est généralement plus facile à vendre…

En vous pouvez acheter de bien beaux logements. Dernier exemple

– Un couple achète un bien de 300 000€ sur 30 ans à 4,2%. Cela lui coûtera 1 453,30€

– Avec 100€ de moins, sur 15 ans, on emprunte (à 3,3%), vous achetez un bien qui vaut 181 461€. En le revendant (perte 7% pour acheter un nouveau bien avec les frais de notaires), et en recommençant un emprunt, vous êtes à la tête d’un bien qui vaut 351 000€.

Vous sauvez 100€ dès maintenant, êtes plus flexible pour bouger (en cas de divorce…) et avez une plus belle maison. Et en plaçant ces 100€/mois dès 20 ans, vous aurez 186 000€ (placé à 6%) à 409 000€ à la retraite (placés à 9%). Plus riche maintenant, plus flexible, préparer sa retraite… N’est-ce pas une bonne idée ?