Acheter un logement sans se ruiner

Posté dans : Conseils, Economiser, S'enrichir | 12

Il y a quelques semaines, j’ai publié un article intitulé « Louer ou Acheter : qu’est-ce qui est le mieux ». Dans cet article, j’ai essayé de montrer, loin des clichés habituels, quels sont les avantages et inconvénients d’être propriétaire ou d’être locataire. A titre strictement personnel, la propriété ne m’intéresse pas pour le moment dans la mesure où je souhaite disposer d’une mobilité géographique importante et dans la mesure où 1 euro investi dans mon entreprise a un bien meilleur rendement qu’1 euro investi dans l’immobilier. Dit autrement, mieux vaut investir quelques milliers d’euros pour augmenter mon activité que pour devenir propriétaire  d’un bien dont le rendement intrinsèque est de 3 à 6% par an.

Acheter : cela a aussi des avantages

Ceci étant,  être propriétaire a également de nombreux avantages. Comme l’ont fait remarquer de nombreux lecteurs dans les commentaires, être propriétaire permet de :

– Se sentir chez soi

– Se constituer une épargne forcée (dixit Mr Thibierge de la vidéo S’enrichir paresseusement)

– Limiter vos besoins financiers lorsque vous partirez à la retraite

Concernant ce dernier point, je ne suis pas forcément d’accord – partir vivre dans un pays émergent permet aussi de faire face à la diminution de ressource lié à la retraite comme je l’avais montré dans mon précédent article. Certains diront « oui mais quid du coût de la vie et de la situation géopolitique dans les pays émergents dans 20 ou 30 ans » auquel cas je pourrai répondre «  spéculer sur la possibilité de vivre dans un pays en développement est aussi incertain qu’acheter un logement dans l’espoir que votre capital se valorisera à l’avenir grâce à des prix immobiliers en hausse ».

Bref, acheter un logement cela a de nombreux avantages… mais cela a un coût. Outre le prix du logement, il vous faudra payer des intérêts sur votre crédit immobilier.

Par exemple, si vous empruntez 200 000€ à 3% de TEG sur 25 ans, vous paierez au final 83 300€ d’intérêts. Cela n’est pas négligeable.

Coût des intérêts

Pour payer moins d’intérêts bancaires, il existe plusieurs solutions. Les voici :

Truc #1 : Acheter petit, finir grand

Comme je l’explique dans cet article, si vous voulez devenir propriétaire, mieux vaut commencer par acheter petit (place de parking à 5 000€, petit studio d’investissement locatif dans une ville à bas coût à 30 ou 40KE) et de revendre pour acheter plus grand sans vous ruiner en emprunt, car vous limitez votre emprunt grâce à votre capital de départ. Et ainsi de suite.

Si vous empruntez par exemple 2 fois moins d’argent, vous pourrez emprunter durant une période 2 fois moins longue. Et le taux d’intérêt diminue sur les périodes courtes. Vous gagnerez donc énormément en intérêts.

Exemple : Admettons que vous souhaitiez acheter un bien à 120 000€ à l’âge de 30 ans et avez une capacité de remboursement de 600€ par mois. Voici ce que cela donne en fonction de votre capital de départ

Capital de départ

(Capital à emprunter)

Nombre de mensualités TEG Intérêt total à payer
20 000€

(100 000€)

214 2,95% 28 280€
70 000€

(50 000€)

92 2,60% 5 130€

Truc #2 : Arbitrez au niveau de vos achats

Un ami a acheté un bien à Nancy et loue un bien en Alsace. La raison : il veut devenir propriétaire, mais souhaite investir là où c’est le plus rentable.

Par exemple, à Paris, l’immobilier vaut au moins 8 000€ du m² et à Nancy ou à Dijon, l’immobilier est à environ 2 500€ du m². Prenons les hypothèses suivantes :

Appartement de 50m² Prix à l’achat Loyer mensuel
Paris 400 000€ 1 400€
Nancy ou Dijon 110 000€ 600€

Comme vous pouvez le constater, une règle de 3 vous montre qu’il vous suffit d’investir l’équivalent de 250 000€ dans une ville de province pour générer un revenu locatif qui paiera votre loyer à Paris. L’arbitrage ici vous permettra de diminuer vos mensualités concernant l’achat de votre bien immobilier sans gaspiller votre argent en loyer.

Truc #3 : Faites appel à un courtier de crédits immobilier

Un dernier truc souvent négligé par beaucoup de gens est le taux de l’emprunt en lui-même, un taux appelé T.E.G s’il inclut tout (y compris les assurances). Imaginons que vous vouliez emprunter 100 000€ sur 20 ans.

– S’il vous avez 3,1% de TEG, vous paierez sur la durée de votre emprunt 33 787€ d’intérêts

– S’il vous avez 3,0% de TEG, vous paierez sur la durée de votre emprunt 32 618€ d’intérêts

Comme vous le voyez, une variation minime du taux d’intérêt (0,1%) implique une économie de 1 169€ sur la durée de votre emprunt. Plus d’un mois de SMIC peuvent être économisé simplement en obtenant un taux un chouilla plus bas.

Oui mais comment obtenir un tel taux ?

Pour obtenir un taux plus bas, de nombreux leviers sont disponible, comme avoir un bon dossier : revenus élevés et stables, une capacité d’épargne, peu d’emprunt à la consommation, un capital de départ… Vous pouvez également négocier lors de la signature de l’emprunt ou également faire appel à une agence hypothécaire qui saura négocier avec vous votre crédit hypothécaire.

Conclusion

Acheter, en dépit des contraintes que cela implique – incertitude quant à l’évolution des prix immobiliers pouvant créer du negative equity (des gens dont le capital net est négatif car les emprunts restant sont supérieurs à la valeur de la maison) – a de nombreux avantages, comme vous sentir chez vous et développer sur le long terme une épargne forcée.

Pour acheter moins cher, vous pouvez :

Acheter petit dès que possible pour disposer d’un capital de départ et limiter les montants à emprunter par la suite (et la durée de vos emprunts)

Arbitrer en achetant là où c’est le plus rentable d’acheter

– Négocier et passer par un courtier immobilier pour négocier au mieux votre emprunt

Cet article est désormais terminé. J’espère qu’il vous a plu et n’hésitez pas à réagir en postant votre commentaire en bas de cet article 😉 A bientôt sur candix.fr

12 réponses

  1. Lionel de investir-blog
    |

    Bon article.

    J’ai juste un point de vue différent sur la durée du crédit. En effet, plus un crédit est court et plus les interets sont bas, mais cela veut aussi dire que les mendualités seront plus hautes. Or avec des mensualités hautes, il est plus difficile de payer les charges et le prêt avec les revenus du placement.

    Dans ce cas la capacité d’emprunt est réduite par l’achat immobilier, alors qu’avec un cash flow neutre, elle serait inchangée.

  2. martin
    |

    Excellente remarque, Lionel 🙂

    En effet, avoir un crédit plus bas permet de garder une capacité d’emprunt et de faire jouer l’effet levier. A un ami voulant emprunter sur 25 ans, je lui demande pourquoi, il me dit « en faisant ainsi, je ne rembourse que 600€ par mois, soit 300€ par mois si je trouve un coloc. 300€ par mois pour une maison, c’est très bien cela me permet de faire des économies dès maintenant ». A chacun de voir s’il regarde plutôt l’emprunt sous la grille de lecture du cash flow ou du coût du crédit au final 🙂

    A bientôt

    Martin

  3. InvestMan
    |

    Salut Martin, excellent article. Je tenais juste à te signaler une petite coquille dans l’astuce n°2 : « l’immobilier est à environ 2 500m² ».

  4. martin
    |

    Bonjour Investman, je viens de corriger la coquille, merci à toi 🙂

  5. Jos @ Zone-Chassis-Fenetres
    |

    Martin,

    bonne idée, ce que tu racontes, de se trouver un coloc quand on achète une maison. Ca permet d’aider pas mal pour le remboursement des mensualités!

    A bientôt

  6. martin
    |

    En effet, même si ce mode de vie a ses inconvénients 🙂 mais cela permet de financer une maison plus grande que ses besoins au début et de pouvoir garder son logement quand la famille s’agrandit sans avoir à déménager 🙂

  7. Clara de tout est moins cher
    |

    Merci Martin pour ces conseils très pertinents c’est vrai qu’il vaut mieux commencer petit et faire appel à un courtier immobilier et surtout négocier . Je pense que s’informer avant et primordial car les banquiers n’informent pas ils vendent .

  8. Martin
    |

    En effet, à chacun de se renseigner; apres tout si on demande a un poissonnier si le poisson est frais il ne va pas répondre « non il est pourri »…

  9. Marly privilège
    |

    Ba franchement mieux vaut acheter un bien plutôt que de payer un loyer de 1000 euros par mois. Au moins l’argent dépensé n’est pas pas perdu. Mieux vaut rembourser un prêt de 1000 € par mois que jeter des sous par les fenêtres.

  10. martin
    |

    Marly: Je comprends ton point de vue, mais je ne peux m’empecher de penser qu’il est un peu « cliché » et peu étayé. En effet, que tu paie des intérêts bancaires ou un propriétaire, il faut payer. Etre propriétaire, c’est aussi payer plus de frais d’entretien, d’impôts locaux, et prendre le risque de moins value.

    Etre proprietaire a des avantages sur le tres long terme (etre chez soi, epargne forcee) mais n’est pas toujours le plus intéressant. A Paris, le rendement locatif est de 2 à 3% par an. Soit quasiment rien une fois l’inflation pris en compte. Acheter n’a donc pas un grand sens, à moins de parier sur une envolée des prix immobiliers (improbable) ou viser une epargne forcee…

    Mettre 200 000€ de capital pour générer l’équivalent de 1 000€ de revenus par mois (ce qu’on appelle etre proprietaire d’un petit pavillon de banlieue) peut etre intéressant, mais peut etre est-il possible de générer un revenu similaire en investissant dans la création d’entreprise?

    A bientôt

    Martin

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