Dans la majorité des pays, être propriétaire est un rêve largement partagé. Ainsi, en France, 9 Français sur 10 seraient propriétaires s’ils le pouvaient (contre 57% qui le sont effectivement). Il en est de même en Espagne, en Chine où il est plus facile de trouver une femme avec qui se marier si on est propriétaire, ou encore au Canada…
Il est certain que dans l’absolu, l’idée de propriété a quelque chose de rassurant, comme notamment :
– Sentiment d’être chez soi (home sweet home)
– Capitaliser pour ses vieux jours. Être propriétaire, c’est ne pas avoir à payer de loyer lors de ses vieux jours. Pratique vu la perte de pouvoir d’achat au moment de la retraite et du fait qu’on aura sans doute pas de retraite ou très peu. C’est autant de charges en moins.
Pour autant, dans la vie, les choses sont toujours plus compliquées qu’elles n’en ont l’air de prime abord, comme nous allons le voir au cours de cet article.
Être propriétaire, c’est bien mais…
Être propriétaire dans l’absolu, c’est bien. Dans l’absolu, mieux vaut être beau, jeune, riche, en bonne santé, et propriétaire que pauvre, vieux, malade et locataire. C’est évident. Mais être propriétaire n’est pas toujours de tout repos. En effet, être propriétaire implique :
– Un important investissement en capital
Un achat immobilier implique un apport initial de 10/20% du montant acheté au minimum et un surcoût de plusieurs centaines d’euros par mois en échéances par rapport à une location.
Prenons un logement en province de 80m² à 250 000€. En locatif, admettons que cela se loue 1 000€ par mois. Pour un achat de 250 000 euros avec un apport initial de 20% et un emprunt sur 20 ans à 3,5% de TEG, cela correspond à 50 000€ investis et 1 212€ par mois de remboursement d’emprunt immobilier.
Bref, ici le surcoût de l’emprunt est de 50 000€ + 212€ par mois + impôt locaux pour les propriétaires par rapport aux locataires. Mieux vaut selon moi investir cet argent dans une entreprise ou des start-up prometteuses que dans un secteur où les rendements sont faibles.
– Une spéculation sur les prix immobilier
A Paris, malgré les revenus des ménages forts et les loyers forts, le rendement locatif n’est que de 2 à 3% brut par an. Très faible. Les deux seules explications sont que les propriétaires se contentent de rendements faibles dans l’attente de plus-values, ce qui reste improbable vu les prix très élevés. L’autre explication est une bulle immobilière, avec des prix qui baisseront de 30 à 40% au cours des prochaines années (baisse réelle ou stagnation des prix sur inflation larvée)
Etre propriétaire, c’est prendre le risque de perdre du capital en cas de baisse de prix. A Paris, comme dans n’importe quelle autre ville.
– Des charges importantes
Etre propriétaire implique de payer de nouvelles charges (impôts fonciers) ainsi que près de 10% du prix du bien (ici 25 000€) en frais de notaires. Cela me semble bien élevé, comparé par exemple au rendement d’une formation d’école de commerce, qui ne m’a coûté « que » 20 000€ en 3 ans et dont le rendement a été autrement plus élevé.
– Une entrave à sa mobilité
Être propriétaire est bien, mais cela entrave la mobilité. En effet, vouloir déménager implique plusieurs solutions :
– Laisser le logement vide derrière soi, impliquant des charges payées en pure perte
– Vendre le logement, avec le risque de moins value et la perte des frais de notaires.
– Trouver un locataire pour son ancien logement. Le problème : la loi est bien trop protectrice du droit des locataires, donc beaucoup de problèmes si vous tombez sur un mauvais payeur
Dans la vie, tout n’est que service…
Dans la vie, je vais au supermarché ou au restaurant pour manger, je prends le taxi/métro/avion/train pour me déplacer, je paie un prestataire d’électricité pour avoir de l’électricité… Vous aussi sans doute.
Bref, je préfère sous-traiter ces tâches à des entreprises et payer en échange d’un service rendu plutôt que de devoir investir et immobiliser du capital pour acheter un générateur d’électricité, un potager, une voiture… Cela semble naturel pour beaucoup de gens d’agir ainsi, sauf pour l’immobilier.
L’immobilier : un service comme un autre
Or selon moi, l’immobilier est un service comme un autre. On paie bien le supermarché pour se nourrir plutôt que d’acheter une ferme. Alors pourquoi vouloir absolument devenir propriétaire plutôt que de simplement payer (un loyer) pour un service ?
A mon sens, l’idéal est d’être locataire de son logement et de disposer de logements en locatif sûr, afin de bénéficier de revenus locatifs, de l’effet levier associé à l’emprunt immobilier tout en gardant sa liberté d’action. Il y a des petites villes en France où je n’aurai pas envie d’habiter mais où les rendements locatifs sont largement meilleurs que dans les grandes métropoles…
L’immobilier : prévoir pour ses vieux jours
Certains diront : oui mais à la fin, tu posséderas quelque chose et tu n’auras pas à payer de loyer à la retraite. Certes. A condition de ne pas être mort avant la fin du crédit immobilier, et d’être tenu par la barbichette par son emprunt immobilier.
Et puis, d’autres solutions existent comme :
– Investir son argent dans de meilleurs placements que l’immobilier: formation continue, économie d’énergie, bourse, entrepreneuriat
– Vivre à l’étranger : En 2012, j’ai payé en tout et pour tout 1 400 euros de loyer en un an (soit 120 euros par mois), chauffage, électricité, internet et eau inclus. En vivant en Chine et en colocation. Bref, je paie moins en immobilier en étant locataire que ne paient beaucoup de propriétaires simplement en charges…
Quant au logement que je loue à Beijing, j’ai calculé que le rendement locatif du propriétaire n’est que de 2,8% brut par an. Pourquoi acheter dans de telles conditions ?
Je reviens tout juste d’une semaine à Shanghai et à Suzhou, et j’ai vu des offres de logement sympa. Comptez 800 yuans (100 euros) par mois un logement neuf de 31m² à Suzhou, une magnifique ville de 4 millions d’habitants .
Prix de l’immobilier à Suzhou, près de Shanghai. Comptez 800 yuans (environ 100€) le loyer d’un studio
A Xi’An, comptez 200 euros pour 85m² dans le quartier le plus chic de la ville. Idem en Thaïlande. Une connaissance loue un condo avec piscine pour 450 euros par mois (en bord de mer). Sans doute les choses changeront à l’avenir, mais ma stratégie (spéculation sur l’avenir en vivant dans un pays à bas coût) n’est pas plus risquée que parier sur l’évolution des prix de l’immobilier en visant une plus-value (être propriétaire). Après tout, qui sait si le capital que constitue votre maison vaudra encore quelque chose dans 30 ou 50 ans ? Crise économique, guerre, fin du pétrole bon marché (même à 1,5€ le litre, il demeure très bon marché) tout est possible.
Je ne critique pas le fait de devenir propriétaire, mais je souhaite simplement vous montrer qu’il existe des modèles alternatifs (vivre dans un pays émergent, investir dans l’entreprise ou à la bourse, attendre des prix immobilier plus bas…) au modèle sociétal qui pousse les gens à devenir propriétaire à tout prix, même lorsque cela n’est pas idéal.
Oui mais on n’est pas chez soi…
L’autre remarque souvent mise en avant pour le fait de devenir propriétaire est le fait de se sentir chez soi. Tout dépend des attentes de chacun, mais il existe des locations parfois très sympa.
Aux USA par exemple, je vivais dans une sorte de condominium étudiant. Le logement incluait :
– Electricité, Internet et eau déjà installés (rien à faire)
– Machine à laver, cuisine équipée, sèche linge et lave vaisselle installés
– Climatisation partout
– Piscine extérieure
– Homme à tout faire (ampoule cassée = on appelle l’homme à tout faire, il change l’ampoule gratuitement, problème de machine à laver = idem)
– Salle de sport gratuite
– Salon de bronzage (j’aime pas, mais le concept est sympa)
Bref, je n’ai eu qu’à poser mes valises et payer 350 euros par mois de loyer pour une vie paisible dans une chambre dans une colocation à 4 de 110m². Un autre ami avait pour un prix similaire le court de tennis et deux piscines, un autre avait le jacuzzi et la piscine intérieure et concierge 24h/24. Toujours à des prix très doux car une piscine ou un jacuzzi dont le coût est réparti sur 100 ou 200 logements ne coûte pas si cher que cela au final.
En Chine, idem. Les logements sont très bien équipés, il n’y a rien à amener en dehors de ses habits. A chaque fois, je me suis senti parfaitement chez moi. Chez moi, ce n’est pas avoir 4 murs, c’est avoir des amis, connaître la ville…
Liberté du locataire
Pour revenir à la question « louer ou acheter » je ne dis pas que je ne serai jamais propriétaire. J’espère aussi le devenir un jour, en choisissant toutefois mon investissement judicieusement et en visant l’investissement locatif.
En attendant, je préfère largement ne pas me prendre la tête avec un emprunt immobilier (j’ai déjà l’emprunt étudiant sur le dos) et vivre dans les logements tout équipés (condominiums) qui deviennent de plus en plus présents dans le monde, que ce soit aux USA, au Canada (comme un condo Griffintown à Montréal), et consacrer plutôt mon budget à vivre ma principale qu’est le voyage et investir pour développer mon activité Internet.
Allant encore plus loin dans cette voie, un ami souhaite s’engager encore moins et vit à l’auberge de jeunesse depuis maintenant 2 mois, car c’est moins cher (200 euros par mois) que de devoir payer un loyer (en Chine, il faut payer 3 mois d’avance donc 1 000 euros d’un coup au minimum à Shanghai), l’ambiance est sympa, il ne faut pas faire la cuisine, pas de ménage, pas de taxes ni de factures à payer, bref la liberté totale…
Synthèse
Bref, propriétaire ou locataire, il n’y a pas de réponse type, tout dépend de vos attentes, de l’investissement considéré, et de votre attitude face au risque. Etre propriétaire, c’est choisir de supprimer un risque (charge locative une fois l’emprunt immobilier remboursé intégralement) en acceptant d’autres risques : mobilité géographique limitée, risque de moins-value… Une analyse coût/bénéfices et une petite analyse SWOT peut être intéressant afin de déterminer quelle choix est le meilleur en fonction de votre situation.
Cet article est désormais terminé. J’espère qu’il vous a plu, et j’attends vos réactions sur les avantages et inconvénients d’être propriétaire 😉
23 réponses
Quentin
Je suis… Propriétaire !
Alors, il y a effectivement le manque de mobilité. Mais il y a plein de choses qui enlèvent de la mobilité : travail (quand on en a un, on veut le garder), enfants (qu’on ne veut pas perturber),…
Ensuite, une résidence principale ça se loue si on veut bouger.
Enfin, on n’aura jamais aussi peu de charges que sur sa résidence principale.
En effet, l’économie de loyer n’est pas soumise à l’impôt.
Par exemple, dans une location je payerai 900 € de loyer + 100 € d’électricité. Dans ma maison BBC m’a coûté 400 000 €. Je fais environ 1000 € économie chaque mois. Le rendement net est de 3% hors valorisation de la maison. 5% si je compte que le BBC se valorisera.
Je n’ai pas l’habitude de mettre des liens, mais j’ai fait un article sur le sujet : http://investissement-immobilier-en-direct.fr/residence-principale-gouffre-investissement-rentable/
Christine
Je suis aussi propriétaire (d’un studio à Paris), j’y étais locataire depuis 2 ans quand j’ai eu la possibilité de l’acheter.
En plus les mensualités sont inférieures à ce que je payais en loyer.
Côté mobilité cela ne m’a gêné en rien, puisque je suis partie m’installer à Berlin un mois après avoir signé la vente.
Depuis je le loue en meuble à une amie, et son loyer paie la mensualité, les charges et les impôts. Donc je ne gagne pas d’argent, mais je n’en perds pas non plus, et ça rend service à mon amie puisque j’ai choisi de garder un loyer raisonnable, en-deçà des loyers habituels parisiens.
Pour moi ce qui est important dans le fait d’être propriétaire, c’est le côté psychologique, c’est mon plan anti-angoisse pour l’avenir, ça me rassure de savoir que « j’ai un toit ».
martin
@Quentin: Je reconnais que mon mode de vie (pas d’enfant, travaillant sur Internet depuis la Chine) est loin d’être transposable au plus grand nombre, et usant de temps en temps. Pour ton second point, c’est vrai, un bien se loue, l’investissement locatif est sympa, après, il ne faut pas tomber sur un mauvais locataire. En Chine ou aux USA, si un locataire ne paie pas, on le vire, c’est assez simple (la contrepartie: c’est simple de trouver un logement, pas besoin de cautions des parents ou de fiches de paie…), mais en France, cela peut prendre des années.
Pour ton second point, tu as raison. Toute économie est nette d’impôt, alors que pour gagner 1€ de plus il faut peut etre en gagner 3 ou 4 (pour nourrir état, patron, intérêts bancaires… avant soi)
Merci pour le lien, je vais aller jeter un coup d’oeil
@Christine: Tu paie combien de mensualité? Je demande car mon ancien studio à Boulogne-Billancourt (16m², 630€ de loyer) devait coûter environ 140 000€ (compter 8 000 du m²). En empruntant la totalité sur 20 ans à 3,5% de TEG, cela donne 808€ de mensualité pour un clapier à lapin. Ou alors tu habite un quartier moins cher, ou tu as fait une bonne affaire non?
Pour ton amie, tu as raison, après il faut avoir confiance en son locataire. Pour le reste, psychologiquement c’est intéressant, mais je me dis: « il est toujours possible de partir dans un pays émergent »
La a Beijing, je suis dans l’incapacité a me loger car il faut payer 5-6 mois de loyer d’un coup (soit environ 2 500 euros) et je n’ai pas ces sous et mon logement je dois le quitter dans 3 semaines. Mais au pire, j’irai dans une ville secondaire en Chine ou les loyers sont 4 fois plus faibles. 5 mois de loyer à Beijing, c’est 20 000 yuans (2 500€), à Suzhou, c’est 4 000 yuans (500€). Si j’habitais en France, si j’ai plus les sous d’habiter un lieu cher, je peux toujours habiter un trou paumé bon marché…
Je pense peut etre bouger au Viet Nam, ou encore vivre à l’auberge de jeunesse, où on peut payer chaque nuit. Un ami a fait cela et vit depuis 2 mois à l’auberge de jeunesse.
Après c’est vrai que c’est très précaire et boheme comme mode de vie, je le concois.
Christine
Pour les mensualités, je paie 398€ (assurances comprises, ) pour un 25m2 à Ménilmontant. Je payais 500€ de loyer, donc en fait c’est même moins cher par mois. C’était une bonne affaire parce que l’ex proprio était pressé de vendre, je l’ai eu à 120.000€, et j’avais environ 30% d’apport et l’emprunt est sur 25 ans (je serai propriétaire à 71 ans, un vrai délire!).
J’ai quand même été étonnée de pouvoir emprunter, parce qu’à ce moment-là je travaillais à mi-temps, mais c’est passé quand même.
Fabrice
Hello Martin,
C’est une question très compliquée. Il n’est pas facile d’y répondre simplement car il y a plein de paramètres qui entrent en jeu.
Un parisien célibataire sans apport sera très certainement moins enclin à acheter son logement qu’un couple avec enfant qui vit dans une petite ville de province avec des livrets d’épargne et aux PEE plein à ras bord.
Personnellement j’ai choisi d’acheter ma maison il y a 6 ans, mais au moment où j’ai signé le prêt, j’avais déjà en tête mon plan de remboursement anticipé afin de ne pas avoir un boulet accroché à mon pied pendant 25 ans.
martin
@Fabrice: En effet. En tout cas bien joué d’avoir prévue ta clause de sortie. Sinon un ami Alsacien est propriétaire d’un bien en investissement locatif et loue sa résidence principale. Il m’a dit: ‘j’ai acheté là où le ratio loyer/prix d’achat’ est le plus intéressant (à Nancy en l’occurence) et loue en Alsace (prix d’achat 30% plus élevé qu’à Nancy mais loyers à peine supérieurs)
Malin tu ne trouves pas? J’ai calculé, en agissant ainsi (achat en province pour financer un loyer à Paris), cela permet de diminuer par 2 le prix à payer pour se loger à Paris.
@Wilfried: Le condo en effet, c’est un appartement privatif avec des communs en accès libre aux différents membres de la communauté (comme la salle de sport), c’est plutôt sympa, très présent aux USA ou en Thaïlande apparemment mais pas trop en France. Même en Chine où j’habitais, il y avait une piscine tropicale en cours de construction pour les différents résidents de ma résidence…
Pour les bien à rénover cela peut être bien. Tu rénoverai par toi même ou tu paierai une entreprise de bâtiment pour faire le travail?
Francois
Par contre si l’on a une somme d’argent à placer, mieux vaut devenir proprio.
Je m’explique. Avec un ami nous avions a peu prés la même somme qui dormait sur un compte. De mon côté, je l’ai laissé travailler en banque. Lui a acheté un bien qu’il a loué. Moralité, son locataire à paie son emprunt, et son bien immobilier a pris 30 %.
Bref, il a son compte bancaire presque 4 fois plus épais que le mien !!
Francois
Il manque le début de mon post :
Pour ce qui est de sa résidence principale, il est vrai qu’il y a du pour et du contre comme le dit si bien cet article.
martin
Bonjour françois
En l’occurence ici tu parle de l’investissement locatif ce qui est différent car la question de mobilité est moins présente. En revanche, ton ami aurait pu tomber sur un mauvais locataire ou le prix de l’immobilier baisser. Ton ami a bien géré, mais aurais peut etre pu gagner autant en créant son entreprise ou à la bourse. Après a chacun de voir en fonction de son temps/ses compétences/son goût du risque/la chance quel investissement est le mieux pour lui.
PS: Concernant ton ami il a investi son argent il y a combien de temps? Tu comptes investir dans le locatif?
Remy
Excellent article, alors pour ma part ce que j’en pense c’est qu’il est devenu très difficile de devenir propriétaire en France. C’est devenu hors de prix, ceux qui ont la chance d’acheter tant mieux pour eux mais dommage pour pleins de personne qui travaille et ne peuvent même pas s’acheter un bien immobilier.
57% de propriétaires en France le chiffre devrait être de 90% selon mon avis si cela serai plus accessible aux personnes dès qu’elles ont un travail, et 10% seulement de gens qui ne peuvent pas y accéder car elle ne font rien pour cela.
martin
Dans plein de petites villes, l’immobilier coûte que dalle. Dans une petite ville près de chez moi, on peut acheter un studio pour 25/30KE… (comptez 1 000€ du m² environ), après c’est sûr qu’à Paris, c’est différent… Mais quel intérêt que 90% de la population possède son propre logement?
Est-ce que je possède une voiture? Non. Pourtant je roule quasiment tous les jours en voiture (taxi)
Est-ce que je possède une ferme? Non. Pourtant, je mange trois fois par jours
Est-ce que je possède un logement? Non. Pourtant, j’ai un toit.
Est-ce que je possède un cabinet dentaire? Non. Pourtant si j’ai une carie, je vais chez le dentiste
La propriété c’est bien mais pourquoi se focaliser sur la propriété des biens de consommation et ne pas au contraire vouloir devenir propriétaire de l’outil de production, en étant entrepreneur?
A bientôt
Martin
Jos @ Zone-Chassis-Fenetres
Bonjour à tous,
discussion très intéressante! Etant propriétaire, je suis évidemment pour l’achat de sa résidence principale. Et cela pour de nombreuses raisons. Le sentiment d’être chez soi, le fait d’avoir une sorte d’épargne forcée, la possibilité d’investir dans des travaux (isolation du toit, nouvelle chaudière, remplacement de vieilles fenêtres en bois par de nouvelles fenêtres PVC, …) pour pouvoir faire des économies d’énergie et être gagnant au final, …
Un point a particulièrement attiré mon attention: l’entrave à la mobilité. Je suis d’accord, mais comme dit pus haut, on peut toujours louer et bouger ailleurs. On n’est pas complètement bloqué non plus. Dans mon cas, comme j’habite en Belgique et que je travaille à Bruxelles, si je fais un cercle de 100 km autour de Bruxelles, j’ai déjà pas mal de choix pour bouger. En France, j’imagine que c’est un peu plus compliqué si tu veux travailler dans le nord alors que tu habites dans le sud.
Savez-vous qu’on dit que le belge a une brique dans le ventre?
A bientôt!
Fabrice
Salut Jos,
J’aime bien cette petite expression sur les briques. Je suis français mais je trouve qu’elle me correspond bien 😉
Sinon je partage tout à fait ton point de vue comme quoi le fait d’être proprio nous incite à optimiser les dépenses énergétiques.
Quand j’y repense, j’étais vraiment en mode « free style » du temps où j’étais locataire, alors que maintenant je suis 10X plus vigilant dans la gestion de l’eau, du chauffage…
J’ai par exemple fait installé un insert dans ma cheminée avec un répartiteur de chaleur qui envoie de l’air chaud dans les pièces. L’investissement initial n’était pas donné mais je l’ai amorti en moins de 4 ans et maintenant je fais de très grosses économies de chauffage.
Jos @ Zone-Chassis-Fenetres
@ Fabrice: c’est vrai que si on se prend au jeu, on peut réduire énormément ses factures d’énergie. Personnellement, je suis mois par mois l’évolution de mes consommations d’eau, d’électricité et de gaz sur une feuille de calcul et au moyen de graphiques. Cela permet aussi de ne pas avoir de mauvaises surprises.
Les travaux pour économiser de l’énergie, c’est un investissement super rentable, mais pour cela, il faut être propriétaire.
martin
@Jos: L’épargne forcée est un bon point, Christophe Thibierge en parle dans sa vidéo « s’enrichir paresseusement »: http://www.youtube.com/watch?v=WozAF9IbY6o 😉
Pour les Belges, je ne savais pas qu’on disait cela d’eux. En tout cas un logement coûte très cher, si l’on prend en compte l’entretien, les impôts, les intérêts lors d’un emprunt… Mais offre plein d’avantages également comme tu le dis.
Après à chacun de faire sa balance coût/avantage
@Fabrice et Jos: Les propriétaires doivent donner un bilan énergétiques aux locataires. Ils ont donc tout intérêt à rénover leur logement pour pouvoir le louer plus facilement. Après tu as raison: un locataire n’a aucun intérêt à investir sur le long-terme dans un logement qui ne lui appartient pas
François
Locataire depuis de nombreuses années, il est vrai que la consommation d’énergie n’est pas toujours à l’ordre du jour. Acheter, en tout les cas, sera pour moi déterminant dans mon bien-être et développement personnel.
Kam
Salut à tous,
D’accord pour être propriétaire mais avec le moins de crédit possible, car la liberté n’a pas de prix.
Bonne soirée/journée à tous
PS : la mobilité n’est qu’une facette de la liberté.
Phillipe
N’ayant les revenus nécessaires, je n’hésiterais pas à louer les 3 à 4 premières années mais une fois l’épargne de côté, je mettrais le paquet pour acquérir mon premier bien immobilier!
martin
@François: Tu as un projet immobilier
@Kam: C’est le fait d’être enchaîné sur 20 ans qui me bloque. Je préfèrerai acheter un petit bien locatif dans une petite ville avec emprunt sur 3 ou 4 ans, revendre et acheter plus grand ainsi de suite plutôt que de m’enchaîner à une dette sur du long-terme
@Philippe: Merci pour ton retour d’expérience 😉
Anewg
Salut à tous,
pour moi, la notion de propriété de sa résidence principale est à rapprocher du niveau de confort que je souhaite. C’est d’ailleur un point qui me préoccupe en ce moment: j’envisage la vente de ma RP et les offres locatives dans les types de biens que je cherche ne sont pas nombreuses… J’avais façonné mon petit nid douillé… chose que je ne peux pas faire en location.
Acheter un logement sans se ruiner | Candix
[…] y a quelques semaines, j’ai publié un article intitulé « Louer ou Acheter : qu’est-ce qui est le mieux ». Dans cet article, j’ai essayé de montrer, loin des clichés habituels, quels sont les […]
Paul Piche@Samcon
J’avoue que je n’avais jamais considéré le principe de la bulle immobilière pour savoir si c’est le bon moment d’acheter ou non un condo… on se retrouve un peu dans le domaine de la spéculation, mais c’est un pensez-y bien.
martin
@Paul: C’est un quoi?