De nombreuses personnes préfèrent être propriétaire qu’être locataire, et me conseillent d’acheter un logement dès que possible. Il faut dire que les raisons ne manquent pas. Citons notamment :
– Sentiment agréable se sentir « chez soi »
– Se forger un capital pour la retraite, ou tout du moins ne pas payer de loyer
Se forger un capital
A ce dernier argument, je rétorque souvent : oui, mais vu les prix délirant de l’immobilier, nécessitant un prêt toujours plus long, donc de payer toujours plus d’intérêts, les rendements de l’immobilier sont souvent si bas qu’il est plus intéressant d’investir à la bourse par exemple. Argument auquel on me répond : certes, tu as raison. Mais l’intérêt de la chose, c’est l’épargne forcée. Chaque mois, que tu ais envie ou non, que tu aie l’argent ou non, tu dois rembourser la banque. Ne serais-tu jamais tenté de dépenser ton différentiel « loyer/remboursement immobilier » en vacances ou autre au lieu de le placer tous les mois ?
Réponse à laquelle je ne peux qu’être d’accord. Comme je le disais, on n’aura sans doute aucune (ou très peu) de retraite, et être propriétaire permet de limiter ses seuls frais aux impôts locaux et aux charges courantes (chauffage…). Pas de loyer est quelque chose d’intéressant. Et dans le pire des cas, on peut toujours revendre sa maison et acheter plus petit ou devenir locataire pour bénéficier d’une partie de son capital préalablement épargné.
Bref, être propriétaire permet à long-terme de dépenser moins et de disposer de capital débloquable si besoin est. Mais être propriétaire possède également des inconvénients :
Risque de l’accession à la propriété
Être propriétaire est onéreux, ne serait-ce que pour trouver le capital de départ et payer les frais de notaire. Une maison vendue 200 000€ coûte avec les frais de notaire environ 220 000€. Avec un apport initial de 20%, acheter une telle maison revient à dépenser 44K€ de sa poche dont 20K€ en pure perte (les frais de notaire).
Par ailleurs, on commence toujours à rembourser majoritairement les intérêts au début et le capital à la fin. Par exemple, si vous empruntez sur 20 ans 178K€ à 4% d’intérêt (pour acheter la-dite maison), il vous coûte 1072€ par mois, soit 13K€ par an. Si voulez revendre la maison au bout de 3 ans, en 3 ans, vous aurez payé votre banque 39K€, dont 21 K€ d’intérêt.
Résumons : en 3 ans, vous avez payé 83 000€ de votre poche (44 000€ d’apport initial et 39 000€ de remboursement immobilier). Sur cette somme, vous récupérez 24 000€ sur votre apport initial (la part hors-frais de notaire) et 18 000€ de capital payé.
Si le prix de votre logement est resté constant, vous avez donc payé 41 000€ de votre poche pour 3 ans dans votre logement, soit près de 1 500€ par mois. Plus qu’un locataire (avec les impôts en plus). Et si l’immobilier a baissé, la situation peut être catastrophique.
Si l’immobilier monte de 10% en 3 ans, votre logement vous aura coûte seulement 21 000€ + taxes sur plus values… mais s’il baisse de 10%, il vous aura coûte 61 000€. Dans certains cas extrêmes, les propriétaires qui revendent se trouvent endettés auprès de la banque même après avoir revendu leur logement (negative equity) en cas de baisse du prix.
Être propriétaire permet de se sentir chez vous, mais les frais de notaire font qu’il faut habiter un logement longtemps pour pallier le risque financier et de baisse des prix immobilier.
Outre ce risque, être propriétaire, c’est manquer de flexibilité financière. Un loyer est une dépense variable. En cas de licenciement, on peut déménager dans un appartement plus petit ,moins cher, voir habiter chez des amis. Quand on est propriétaire, ce n’est pas le cas, à moins de vendre vite, mais ce n’est pas aussi facile.
Intérêt d’être locataire
Je n’envisage pas pour le moment d’être propriétaire, mais ma situation de locataire m’avantage bien. Pas de capital à mobiliser, une totale flexibilité. C’est comme pour le ski : je préfère louer du matériel tous les ans qu’en acheter. Pourquoi ?
– En louant, je skie sur des skis dernier-cri valant au minimum 600 euros et parfaitement entretenus
– Pas besoin de le stocker (or stocker, ça coûte cher quand on voit les prix de l’immobilier), ni de s’embêter à transporter les skis – c’est chiant, ça fait surconsommer du carburant…
– C’est donc plus rentable de louer que d’acheter (et moins chiant)
Mon mode de vie est-il risqué ?
Certains me diront que je jette de l’argent pas la fenêtre en étant locataire, mais je préfère pour le moment être locataire même si j’ai déjà payé 26 000€ de loyers depuis que j’ai quitté le logement de mes parents – depuis juin 2005, soit environ 300€ par mois en moyenne. Mais je compense par ailleurs.
Propriétaire de mon outil de production
La plupart des gens sont propriétaires de leur logement, mais locataire de leur outil de travail. On nomme cela des salariés. Ils peuvent utiliser temporairement un outil de travail mis à leur disposition et travailler en échange d’un salaire, mais dès lors qu’ils quittent (licenciement, démission) leur entreprise, c’est fini. Le modèle est le suivant :
Moi, au contraire, en tant qu’entrepreneur, mon but est de développer un outil de production le plus automatisable possible qui lui me rapporte de l’argent. Le modèle est le suivant :
Si l’on regarde les deux extrémités de mon modèle, il est le même qu’un salarié classique : Je dois travailler pour gagner de l’argent. En effet, je ne suis pas rentier, et si je veux gagner de l’argent, il me faut en effet :
– Développer de nouveaux produits : livres, sites Internet
– Répondre aux commentaires
– Collaborer avec des annonceurs…
Tout cela prend du temps, et si l’on omet l’aspect d’indépendance géographique ou de flexibilité horaire lié à mon activité (traduit en clair : je me lève à 9h30 le matin en général), je travaille autant voir plus que de nombreux salariés pour des revenus pas nécessairement plus élevé. Mais l’intérêt est ailleurs :
– Pour les propriétaires, leur quotidien est peu différent du locataire… jusqu’au jour où ils ont fini de rembourser, pouvant dès lors habiter leur logement quasiment gratuitement
– Pour moi, je travaille comme un salarié (travail contre argent) jusqu’au jour où mon outil de production me permettra de vivre en travaillant moins ou pas du tout
Ne vous méprenez pas. Mon objectif de vie n’est pas de siroter des piña colada (même si j’adore ça) sans rien faire sur la plage. L’idée est en revanche de développer un capital, que je pourrai toujours vendre en cas de besoin (si je trouve preneur) ou garder pour continuer de toucher des revenus.
Exemple : la vente de livres
Je vends depuis le début du mois de mai le livre « Améliorez votre pouvoir d’achat et faites vous plaisir », un excellent livre sur le pouvoir d’achat au demeurant (je ne dis pas ça pour vendre ma soupe, mais je trouve qu’il s’agit réellement d’un de mes meilleurs bouquins, à vous de me le dire puisqu’il est satisfait ou remboursé).
Comme je l’évoquais dans mon bilan sur la vente de livres, cela nécessitera un temps certains pour rentabiliser mon investissement initial et le temps passé sur la création et le lancement du livre. Mais l’idée n’est pas là. Outre les bénéfices indirects de la vente du livre – développer un réseau, une nouvelle compétence, fierté d’être lu… – l’intérêt de vendre un livre est de générer un revenu décorrélé de mon temps de travail.
Générer des revenus décorrélés du temps de travail
Certes, vendre des livres implique un travail quotidien : relancer des affiliés, faire des promotions… Mais hier, quand je me suis réveillé et ai vu que j’ai vendu pour 34€ de livres durant la nuit, cela m’a fait très plaisir.
Je me suis rendu compte que là est la vrai source de richesse : avoir des revenus décorrélés du temps de travail.
Peu importe votre revenu horaire, vos revenus seront toujours limités par votre facteur limitant : vos journées de travail n’ont que 24 heures – le temps de sommeil – le temps que vous souhaitez passer avec votre famille et vos amis. Tandis qu’en générant des revenus décorrélés du temps de travail, mes revenus n’ont pas de borne supérieure. Cela ne veut pas dire que je deviendrai milliardaire, mais que je me laisse l’option, en cas de succès, de travailler moins pour gagner plus. Sympa non ?
Synthèse
Quand la plupart des gens sont propriétaire de leur logement et locataire de leur outil de production, chez moi c’est exactement l’inverse. Je préfère rester locataire pour ne pas me retrouver pieds et poings liés à un crédit immobilier qui m’engagera jusqu’à mes 50 ou 60 ans révolus dont les mensualités se trouvent gonflés en raison d’une bulle immobilière qui tarde à exploser, et garder ma liberté d’habiter où je veux, une liberté qui se paie au prix d’un loyer payé en pure perte tous les mois.
A l’inverse, je préfère rester maître de mon outil de production. En effet, avant de dépenser de l’argent (en loyer, en emprunt immobilier), il faut bien gagner sa vie. C’est là où se situe le réel goulot d’étranglement qui est, au demeurant, celui qui offre le moins de visibilité sur le long terme (crise oblige). De manière à pouvoir générer un revenu sans limite supérieure, dans la limite où :
– Ma part du gâteau est plus grosse : je suis l’employé, le patron et l’actionnaire en même temps
– Mon business model est de passer du temps à créer des revenus les plus passifs possibles sur le long-terme
En outre, je souhaite capitaliser sur mon travail, ce qui est bien plus intéressant que de vendre son temps pour un salaire – même si après, tout dépend de la personnalité de chacun, certains préfèrent la stabilité d’un salaire.
Bref, locataire ou propriétaire, j’ai choisi. Et vous ?
19 réponses
Fabrice
Bonjour Martin,
Tu ne souhaites pas être propriétaire pour ne pas dépendre d’un crédit,
mais que penser de la location ?
Ainsi, un appartement deviendrait un outil de production (et de revenus)
Pour ma part, je pense à acheter, et j’hésite fortement à louer direct,
pour garder une part de mobilité géographique.
A bientôt
Fabrice
Martin
Bonjour Fabrice
Je ne suis pas contre devenir propriétaire en soi, mais ce qui me gène profondément, c’est que si on habite moins de 5 ans au même endroit, on est perdant par rapport à la location, en raison d’un remboursement d’intérêt prédominant en début de remboursement de prêt immobilier et de frais de notaires.
Je serais plus partisan d’acheter des appartements mais pas pour moi, mais des studios que je suis sûr de louer au centre-ville, tout en restant locataire de mon propre logement. Ainsi, je me constitue un capital petit à petit (studio locatif) tout en gardant ma liberté d’action.
Tu vois ce que je veux dire?
lionel
Bonjour Martin,
J’aime beaucoup l’angle que tu as choisi pour ce billet. La réflexion de ce sujet est très intéressante. Pour ma part, j’ai choisi d’être propriétaire de mon bien immobilier et de mon appareil productif.
amicalement
Martin
Bonjour Lionel
Merci pour ton retour d’expérience. Peux tu me dire quelle stratégie tu as entrepris et mise en oeuvre dans ce but?
A bientôt 🙂
Martin
Julien @investir immobilier
J’ai adoré ton article, que j’ai trouvé vraiment très interessant.
Je peux comprendre que tu ne souhaites pas être propriétaire mais si tu fais un investissement pour du locatif alors tu as un nouvel outils de production, et même dégager du cash flow.
Guillaume de komment devenir riche
Ah le fameux débat proprio / locataire…
On pourrait en écrire des pages.
Je pense qu’avant tout, cela dépend du mode de vie choisi, cependant on ne pas nier que l’immobilier fasse partie de la construction d’un patrimoine classique… Bien sur si quelqu’un a fait fortune par ailleurs l’immobilier n’est pas forcement nécessaire mais pour 95 % des gens être propriétaire est une obligation si on v eut construire quelque chose.
Alors oui les prix sont haut… mais quand mes parents on achetés il y a 20 ans une maison 1 000 000 de francs (soit 160 000€ même pas ce qui fait sourire aujourd’hui) c’était déjà un prix haut à l’époque…
Aujourd’hui cette maison vaut au moins 500 000 € alors je doute qu’il aurait été capable de mettre 350 000 € de côté en plus d’un loyer…
Ton hypothèse de quitter son achat au bout de 3 ans est effectivement défavorable mais il est clair qu’un achat ne s’envisage pas sur 3 ans (la moyenne de détention des biens en France est de 6/7 ans).
Certes un achat immobilier est un peu un fil à la patte mais cela permet de construire un patrimoine sur le long terme.
Les prix sont toujours haut… en 2005 quand j’ai acheté mon 1er appart même certains agents immo me disaient d’attendre parce que cela allait s’effondrer… Effectivement j’ai bien perdu, euh gagné plus de 35 000 € en 5 ans grâce à cet appart…
Et au pire si cela se casse la figure, ben on ne revend pas et on continue de toute façon d’amortir quelque chose qui sera un jour à nous… contrairement aux gens qui ont 500 € de côté à 55 ans et locataires… 🙂
Bref j’arrête là sinon je vais devenir long 🙂
Martin
Bonjour Guillaume
L’intérêt de l’immobilier est en effet que ce bien a une valeur intrinsèque, au contraire d’actions d’entreprise qui ne sont au fond qu’un bout de papier dont la valeur repose sur de la confiance… Mais comme je disais à Fabrice, je serai pour louer mon propre bien et investir dans des studios que je louerai à d’autre. cela peut sembler absurde d’être propriétaire de studio qu’on n’habite pas et locataire du logement que j’habite, mais cela ne me semble pas si dénué de sens que cela, tu me diras ton avis?
Pour la maison de tes parents, si sa valeur est passé de 160 000€ à 500 000€ en 20 ans, cela signifie qu’elle a pris +6,2% par an en moyenne, alors que si l’on en croit Friggit, l’immobilier doit augmenter au même rythme que le pouvoir d’achat et l’inflation, soit grosso modo 3 à 4% par an.
Cela signifie que le prix de la maison de tes parents devrait être compris entre 290 000 et 350 000€ et pas 500 000€. De deux choses:
– Tes parents ont acheté un logement à un prix trop bas (creux du marché)
– Le prix de l’immobilier local devrait baisser de 30% à 40% pour retrouver une valeur plus saine.
– On est rentré dans un nouveau paradigme de prix de l’immobilier très cher (comme à Paris entre 1850 et 1914 où l’immobilier coûtait près du double du prix actuel par rapport au pouvoir d’achat du moment), et où on considèrera normal de devoir vivre en colocation ou dans des petits logements car ce ne sera plus possible de vivre dans des conditions décentes à moins d’être CSP++.
Dans ce cas, je préfère vivre dans un pays en développement qui m’offrira des conditions de vie meilleures que vivre dans un clapier à lapin.
Car une maison à 500 000€, si tu empruntes à 80% sur 15 ans à 4% d’intérêt par mois, il te faut rembourser 2 900€ par mois, soit gagner 9 000€ par mois pour pouvoir l’acheter (règle des 33%), au minimum. Tu vas me dire: emprunte sur 25 ans. Même sur cette durée et avec un taux de 4,5%, il faut rembourser 2 200€ par mois, soit gagner 6 600€ par mois au minimum.
Cela me semble dément… et à Paris, c’est encore pire…
Quant à la détention d’un bien, si tu gardes un logement 6 à 7 ans, c’est très peu rentable entre:
– Les intérêts
– Les frais de notaire
– Les taxes sur la plus-value
Tu as gagné 35 000€ en 5 ans, mais tu aurais pu perdre aussi. Je veux dire: tu n’as rien fait pour mériter ces 35 000€. Bravo à toi si tu les as gagné, mais pourquoi ne pas vouloir gagner 35 000€ par ailleurs, comme une augmentation de salaire, ou l’achat d’un bien en locatif, ou encore l’entrepreneuriat?
Si j’achète, je souhaiterai garder au moins 10 ou 20 ans, donc mettre un bien en location. Pour ton argument contre les locataires, il est vrai que l’achat permet l’épargne forcée, et d’avoir un minimum de patrimoine pour préparer sa retraite.
Je t’invite à regarder la vidéo http://www.youtube.com/watch?v=WozAF9IbY6o ou il reprend l’argument pour lequel on est d’accord sur la constitution de patrimoine.
Quant à moi, je me dis toujours que si mon entreprise était cotée, elle vaudrait aujourd’hui entre 100 000 et 500 000€ selon le principe de valorisation boursière de base, donc je me dis que j’ai un solide patrimoine immatériel sur Internet 🙂
Guillaume de komment devenir riche
Hello Martin, je n’avais pas vu ta réponse désolé (d’ailleurs on ne peut pas s’inscrire pour avoir des notifications quand il y a des commentaires en plus ?)
Il y a une maxime qui dit, achète ton toit d’abord avant d’acheter le toit des autres, elle est valable dans 90% des cas. Comme toujours il ne faut pas faire de généralité. Dans ton cas, pour garder ta liberté géographique, bien sur que cela peut être une bonne idée. Cela te permet quand même de faire du patrimoine immobilier.
Sachant que tu es loin, il faut par contre que tu ai une agence de confiance qui s’occupe de tout.
Oh tu sais les courbes de Friggit, ca reste des courbes, je ne suis pas un fou des ces analyses car trop vagues, comparé l’immobilier français est dénué de sens. C’st ridicule de comparer des marchés qui n’ont rien à voir. Cahque quartier, chaque type de bien est un marché à part entière…
PS : d’ailleurs avec le gouvernement qui veut plafonner les loyers, je me réjouis d’avance de voir comment ils vont gérer cela… Car ils veulent que des prix moyens par quartier et types de biens soit définis et qu’on ne puisse pas louer plu cher… ridicule et inaplicable mais bon passons…
Pour en revenir aux courbes, en fait mes parents ont acheté (au prix à l’époque) à 10km de lyon et il y a 20ans, c’était loin de Lyon, aujourd’hui c’est à côté c’est pour ca que les prix ont augmenté. C’est tout, l’immobilier, c’est le lieu, le lieu et le lieu…
Concernant ta remarque sur vivre ailleurs pour moins cher, ca ne se discute pas c’est des choix de vie tout simplement. Acheté à Paris est un truc fou aujourd’hui je suis bien d’accord avec toi, comme y vivre d’ailleurs mais cela n’est que mon avis qui ne peut pas s’appliquer à tout le monde… 🙂
Pour la détention d’un bien, je suis d’accord avec toi sauf que pour la RP tu n’est pas imposé sur la plus-value (pour le moment). J’ai vendu mon 1er appart car j’ai eu une opportunité, j’en ai une autre en location qui s’auto finance largement, celui-ci je vais le garder + de 10 ans c’est sur.
Les 35 000 €, les perdre non sincèrement j’aurai pas pu. A 50 km de Lyon oui j’ai vu des gens perdre de l’argent su run bien immo, mais là où j’avais acheté (à 5km de Lyon, une ville dynamique avec beaucoup d’étudiants) je ne risquais pas grand chose.
Oui j’aurai pu les gagner ailleurs c’est d’ailleurs ma stratégie, je suis indépendant depuis 2006, l’immobilier fait partie de mon patrimoine mais n’est pas tout. Je diversifie au maximum les rentrées d’argent 🙂
martin
Coucou Guillaume
Oh le joli commentaire (et long), tu es inspiré). Euh, il existe des plugin de notifications, je vais me renseigner à ce niveau là.
Pour ta maxime, tu as raison, après je parles du moment où je me poserai tôt ou tard. Même si j’achète un toit pour les autres, je l’achète pour moi aussi (après tout qui est le propriétaire?) à moins d’avoir mal saisi ton idée?
Après Friggit ou pas Friggit, il n’y a pas besoin d’avoir fait Saint Cyr pour savoir que, à niveau de vie constant, l’immobilier ne peut augmenter plus rapidement que le niveau moyen des français. Si l’année prochaine, je gagne 3% de plus et que l’immo augmente de 3%, c’est neutre pour moi. Si l’immo augmente de moins de 3% (2%, 0%, décroissance), je suis gagnant. Si l’immo augmente durablement à plus de 3%, je serai obligé à faire des concessions: logement plus petit, colocation. Mais il y a bien un moment où cela doit s’arrêter, à moins de faire comme à Hong Kong où certains pauvrent vivent à 20 ou 30 dans 60m², dans des sortes de cages…
Pour le reste, pourquoi chaque quartier est un marché à part? si un quartier coûte trop cher (je n’ai pas dit cher, les beaux quartiers, ca existe, mais trop cher pour ce que ca vaut) les gens achèteront moins, tout comme les investisseurs et vice et versa?
Pour le plafonnement des loyers, tout dépend comment c’est fait. Ca peut etre une usine à gaz, mais les allemands le font et ca a l’air bien marcher la bas. Tout dépend des seuils. Si c’est pour limiter à 40 euros le m² à Paris, cela laisse de la marge et évite simplement les abus les plus flagrants. Après, mieux vaudrait s’attaquer non aux conséquences mais à la cause du problème, à savoir la pénurie de logement, en lançant plus de constructions publiques: HLM… au lieu de saupoudrer d’APL les ménages les plus modestes, contribuant encore plus à la hausse des loyers.
Pour ta maison, elle était à 10km de Lyon et elle est toujours… à 10 km de Lyon, à moins que ce soit un mobile home. La ville a peut-être rattrapé ta maison, et le prix augmente. Dans ce cas, j’ai envie de dire: c’est normal. comme à Pékin: il y a 15 ans, 10 millions d’habitants. Maintenant, 20 millions d’habitants. La demande pour les logements bien situés double, mais l’offre reste la même: l’immobilier augmente, chassant les habitants de l’époque les plus modestes vers la haute banlieue pour laisser la place aux nouveaux riches. Un peu l’exemple des champs d’Adam Smith et leur valorisation.
Après, les prix de l’immo semblent tout de même délirant. On peut acheter un logement bourgeois moins cher dans une grande ville de province qu’en Seine Saint Denis ou dans la haute banlieue Parisienne…
La vraie question pour Paris, c’est de se dire: quelles sont les raisons qui poussent les gens à demander un logement au point de pousser le prix de l’immo à 8 500€ du m² et qui n’existaient pas il y a 15 ans… C’est ça que je ne comprends pas et où j’aimerais avoir ton avis
Que Lyon soit une ville dynamique et étudiante, je n’en doute pas même si je ne connais pas la ville. Mais si les prix augmentent, cela veut dire que Lyon est encore plus dynamique qu’avant, encore plus que ce qu’on aurait pu espérer à l’époque. A dynamisme économique constant, les prix de l’immobilier devraient (à moins de me tromper) rester constant (c.a.d hausse de l’inflation et des salaires, soit grosso modo +3% par an).
Sinon ton parcours m’intéresse. Outre l’immo, quelles sont tes autres sources de revenus?
A bientôt et merci à toi 🙂
Leroidela4L
ok qu’en on est dans la vie active, chacun des deux points à ses points forts. Au moment de la retraite, je pense que le choix est vite fait. Si t’es proprio est que ta remboursé ton investissement, tt les mois tu n’auras rien à payer. Alors que d’un autre côté si t locataire, tu devrais payé ton loyer avec ta pension de retraite….. voili voilou.
Martin
Tu as raison sur le principe Adrien, sauf que je pars du principe que j’aurai 0 euros de retraite (http://www.candix.fr/2010/12/pourquoi-la-retraite-par-repartition-va-disparaitre/)
Le jour où je voudrais investir, je le ferais davantage dans une logique d’investisseur (but: générer de cash flow: loyer, location de meubles, services additionnels, location en meublé, tout est possible) que dans une logique patrimoniale.
Car bon, c’est bien d’être propriétaire mais si les seuls revenus dont tu dispose à la retraite sont une (très) maigre pension de retraite, tu auras une maison, mais pas de sous pour voyager ou aller au resto.
PS: quand je vois le prix de l’immobilier dans certaines petites villes, avec des studios à 25 000 – 30 000€ qui se louent à 200-250€ par mois, cela me semble intéressant pour commencer plutôt que les prix surgonflés des grandes villes, tu en penses quoi?
Martin
Je suis globalement d’accord avec toi, sauf que pour acheter en investissement locatif, mieux vaut avoir un peu de cash flow à côté pour faire face à un mauvais payeur par exemple, pour ne pas avoir à revendre au plus mauvais moment et se retrouver en situation de negative equity (en gros, tu as encore des dettes une fois le logement revenu à cause de baisse des prix immobiliers). Donc l’effet levier, c’est bien, mais à utiliser avec parcimonie, je pense…
Quant aux revenus décorrélés du temps de travail, oui et non. Prenons 4 cas de figure:
– Le propriétaire qui sous-traite la gestion locative de ses appart à une agence. Il fait pas grand chose, mais rendement faible (loyer – impôts – entretien – frais d’agence)
– Le propriétaire qui loue un studio directement. Plus de rendement mais plus de travail
– Le propriétaire qui loue un grand appart à des colocataires. Il peut avoir plus de rendement, mais le turnover et le nombre de bails est plus important. Plus de travail
– Le propriétaire qui loue son meublé en location saisonnière à des touristes de passage. Rendement maximum mais ca en devient un vrai boulot. Il pourra sous-traiter certaines tâches mais cela grèvera sa rentabilité.
Il y a toujours un compromis entre travail et revenus à trouver…
CHUBII
Comme tu l’as dit Martin il faut trouver un équilibre entre travail et revenu à trouver. Mais pourquoi ne pas associer propriétaire d’un logement avec une partie de celui-ci en location? Ainsi tu tire les avantages de chacun des 2 systèmes. Tes loyers que tu touches, tu les réinjectes dans le remboursement de ton emprunt immobilier et ton opération est quasi neutre. Cela permet de constituer ton capital tout en pouvant voyager!
Un autre exemple est celui des garages il y a 2 ans maintenant j’ai acheté un box 6000€ avec frais de notaire, je le loue depuis que je l’ai à 70€/mois. Très peu de risque d’impayé, pas de réparation à envisager, peu de charge, on trouve facilement preneur autour des grosses agglomérations. Pour moi c’est l’investissement idéal j’ai des virements automatiques tous les premiers du mois et ça fait 2 ans que je n’ai pas eu mon locataire au téléphone! Mon point de retour est sur 7 ans. Pour un studio cela peut être intéressant mais cela nécessite du temps (impayé, réparation, trouver un autre locataire car étudiant etc….). Effectivement vous aller me dire 70€/mois c’est pas grand chose certes par rapport à un loyer de 300 – 400€ d’un studio mais en achetant plusieurs en batterie cela peut vite faire gonfler l’enveloppe!
martin
Bonjour Ro… euh Choubi
En gros, tu me conseille d’adopter une stratégie similaire à la tienne? Cela est intéressant. Cela revient à bénéficier à la fois d’un chez-soi et d’un revenu locatif en n’achetant qu’un bien, tout en ayant de la flexibilité en posant une limite de durée locative (durée du bail) pour le jour où tu voudras récupérer la totalité de ton bien.
L’idée est intéressante, après il faut avoir un logement destiné à la colocation et trouver un bon locataire 😉 J’avais un ami qui, ayant hérité d’un logement de 60m² de sa grand mère, louait une chambre autour de 300/350 euros à un colocataire. Bilan: pas de loyer à payer et un revenu passif. Intéressant.
Après, concernant ton logement, l’opération est neutre avec un seul locataire ou tu comptera trouver plusieurs colocataires pour quand tu partira en tour du monde? J’ignore les plans de ta maison, mais si tu loues 3/4 chambre à 300€ par mois, tu seras gagnant (cash flow positif) même après avoir remboursé ta maison, et tu pourras donc financer une partie de ton tour du monde (en plus du capital de ta maison) avec la colocation.
Pour ton garage, cela te fait un rendement annuel brut de 14% par an. Tu paie beaucoup d’impôts derrière? Bien joué, je pensais que tu étais autour de 10% par an. Tu as raison: les petits ruisseaux font les grandes rivières, peu de risque d’impayés sur les petits montants et en cas d’impayé, pas de trêve hivernale pour une voiture… Sinon comptes tu acheter d’autres places de parking?
Pour les studios, le travail dépend de ses objectifs. Celui qui ne veut pas s’embêter passe par une agence, celui qui veut un rendement maximum fera de la location touristique ou des colocations mais passera beaucoup plus de temps dessus.
Sinon faudra que tu me dises comment tu as ces bons plans, et que penses tu de l’idée d’acheter des studios dans des petites villes ou le prix de l’immobilier demeure très raisonnable (autour de 1000€ du m²) et les loyers soutenus comparés au prix d’achat?
J’ai vu qu’il existe des studios entre 20 000 et 30 000€ louable autour de 200€ par mois…
A bientôt
Martin
CHUBII
Je ne sais pas si c’est la bonne stratégie l’avenir le dira, je pense effectivement acheter d’autre garage mais pas dans une grosse ville (surcout trop important) mais à proximité. Un garage dans un centre ville peut facilement atteindre 20 000 € pour un loyer de 80€ en moyenne ce qui n’est pas très intéressant économiquement. Alors qu’un garage situé en agglo proche peut être acheter en dessous de 10000 euros pour un loyer de 60-70€ ce qui est nettement plus prolifique. Ce raisonnement peut être tenu aussi sur l’investissement des studios…
martin
Tu parles de ta stratégie, la mienne ou les deux? Pour ton deuxième point, tu as raison. Les lieux glamours – centre/ville, Paris, côté d’azur sont souvent trop chers et offrent un mauvais rendement locatif. j’avais fait quelques recherches vite fait, et sur une vingtaine de villes où j’avais fait des recherches, Dunkerque semblait la plus intéressante comme quoi… Les villes industrielles, petites villes et autres ont aussi leur potentiel 🙂
martin
Bonjour Entrepreneur débutant
Le débat est intéressant en effet. Loin d’un dogmatique « il faut acheter » ou « il faut louer », de nombreux concepts sortent du débat, comme:
– La liberté géographique
– L’engagement (quand on est propriétaire)
– Le risque des mauvais payeurs (si on loue)
– Le risque de baisse de l’immobilier (si on achète)
– Le risque de hausse de l’immobilier (si on loue)
– L’épargne forcée vs autres formes d’investissements…
Etre propriétaire apporte une sécurité immense en effet. Quand on l’est. Si demain, j’achète une maison de 200 000€, je pourrais imaginer que la maison m’appartient… Alors qu’en réalité, elle appartient quasi-exclusivement à la banque avec son droit à reprendre la maison si on ne paie pas – hypothèque. Le vrai propriétaire est celui qui possède la maison en entier.
Pour la démarche d’investissement, tu as raison. Je connaissais un proprio qui possédait une centaine de logement qu’il avait acheté, grâce à l’effet levier et d’autres techniques plus poussées… Mais il n’était pas encore riche, avec tous ses remboursements immo. Par contre à la retraite, il sera richissime… s’il a tenu le coup jusque là.
Pour Olivier Seban, quelle formation as tu reçu? Quand a son idée, elle n’est pas dénuée de sens, car même si on loue sa résidence principale, on pourra toujours récupérer l’un de ses appartements locatif et le reprendre pour en faire sa résidence principale…
Comme un ami qui, lors d’un tour du monde prévu en 2015, compte louer sa maison pendant qu’il part, générant ainsi un cash-flow intéressant qui permet de rembourser la banque + une partie de son voyage 🙂
Grégory
La discussion sur le thème locataire / propriétaire est sans fin …
Si je n’étais pas propriétaire, mon congé sabbatique serait plus compliqué. D’un autre coté, j’aurais peut être pu économiser plus d’argent …
Rester locataire peut permettre de faire un investissement immobilier qui s’auto-finance en grande partie. Devenir propriétaire casse en général cette possibilité.
Bon, peu importe …
C’est surtout la notion de « locataire de son instrument de travail » que j’ai trouvé très pertinente. On est son propre outil de travail, ce sur quoi on investit et ce qu’on vends. Mais son instrument de travail … En général, on nous le loue, effectivement.
En ce moment, je construit le mien pour en être propriétaire. Et pouvoir en reconstruire d’autres !
martin
Tout à fait Grégory.
Tout dépend de la perception du logement « sécurité » ou « investissement », mais je pense comme le disait mon ami qu’il vaut mieux malgré tout être propriétaire pour avoir au moins un capital de disponible et un toit bon marché au moment où on part en retraite 🙂
Contrant qe la notion de locataire de son instrument de travail te plaise. Et merci d’avoir rectifié un peu mon erreur.
Enfin, sympa ton article Combien vous coûte réellement vos achats. Je résonne souvent comme cela. Pour cette raison, j’achète peu de cocktails quand je sors, car travailler presqu’une heure pour une boisson, ca me semble démesurément cher…
A bientôt
Martin