Cet article a été rédigé par François, du blog Objectif-Tune. Si vous suivez les taux des crédits immobiliers, vous avez peut-être constaté qu’ils sont quasiment à leurs plus bas historiques en ce moment. Vous avez un crédit immobilier en cours, à un taux bien supérieur ? Il est peut-être bon de faire racheter.
Mais comment déterminer si c’est avantageux pour vous, et ce que vous pouvez y gagner ? Il y a plusieurs éléments à prendre en compte.
– les conditions de votre crédit en cours : existence d’indemnités de remboursement anticipé (couramment appelées IRA – voir cet article), taux d’intérêt, taux de l’assurance, type de garantie sur le prêt…
– Et bien sûr les conditions de votre futur prêt (taux, frais de dossier, assurance, garantie…). Pour cela, le plus simple consiste à passer par un courtier en crédit en ligne (un simulateur est disponible en bas de ma page « outils »). Il vous fera gagner un temps précieux en vous évitant de faire le tour des banques par vous-même.
1. Rembourser votre prêt actuel
Il faut vous assurer d’avoir le tableau d’amortissement avec vous, ainsi que le contrat de prêt. Vous y trouverez plusieurs informations précieuses : le capital restant dû, les conditions des IRA, le type de garantie.
La première chose à faire est donc de calculer combien va vous coûter le remboursement anticipé de votre crédit actuel. Pour cela, il faut calculer le montant des IRA, qui est de 3% du capital restant dû ou de 6 mois d’intérêts (il faut prendre le plus petit des 2 montants).
Par exemple : s’il vous reste 50.000 € à rembourser, 3% de cette somme représente 1500 €. Si ce prêt est à 4,5%, 6 mois d’intérêts représenteront 50000 * 0,045 / 2 soit 1125 €. Si vous ne les avez pas négociées à l’origine, vous aurez donc à payer 1125 € au titre des IRA.
Ensuite, il faut savoir comment est garanti votre prêt actuel. Si vous êtes passé par une caution (type Crédit Logement), vous n’aurez rien à payer. Par contre, si vous avez un PPD (Privilège de Prêteur de Deniers) ou une hypothèque, il se peut que votre future banque vous demande de procéder à une mainlevée. Son coût est inférieur à 1% du capital emprunté initialement. Par exemple, pour 100.000 € empruntés, il sera de 840 €. Un très bon simulateur est disponible sur le site de la chambre des notaires de Paris. Mais il faut savoir que la plupart des banques acceptent une inscription hypothécaire en 2nd rang, donc il ne vous en coûtera rien (la 1ère hypothèque sera automatiquement levée sans frais 2 ans après la date de fin initiale de votre crédit en cours).
Continuons donc avec notre exemple : si vous voulez faire racheter votre prêt, vous devrez rembourser à votre banque actuelle 50000 + 1125 + 840 € (dans le pire des cas) soit 51965 €
Une dernière chose à savoir pour éviter les mauvaises surprises : la date à laquelle vous procéderez au remboursement. Il doit avoir lieu idéalement le jour du prélèvement de l’échéance de votre ancien prêt. Ou quelques jours après. Sans quoi vous vous exposez au paiement d’intérêts intercalaires. C’est le montant quotidien des intérêts que vous payez. Toujours dans notre exemple, supposons que vous remboursiez les 50.000 € dix jours après le prélèvement de votre échéance. Vous aurez à payer 10 jours d’intérêts, soit 50000*0.045/365*10 = 61 €. Ca n’est pas grand chose sur cette somme, mais sur quelques centaines de milliers d’euros, ça peut monter vite !
2. Le nouveau prêt.
Pour ce nouveau prêt, vous aurez à payer des frais de garantie, et peut-être des frais de dossier. Nous avons vu plus haut qu’il vous faut emprunter 51965 €.
Le coût d’une caution du genre Crédit Logement peut être simulé ici. Le coût d’une hypothèque et d’un PPD est également donné à titre indicatif. Pour la caution, il sera de 923 € (dont une partie – 500 € environ – sera remboursée en fin de prêt).
Supposons ensuite que le montant des frais de dossier s’élève à 500 €
Pour faire racheter vos 50.000 € de capital restant dû, vous devrez finalement emprunter 51.965 + 923 + 500 € soit 53.400 € en arrondissant.
Pour déterminer si le rachat de votre crédit sera plus intéressant, il vous faudra donc calculer le coût total du nouveau prêt (intérêts + assurance – remboursement caution le cas échéant) et le comparer au coût restant de votre crédit initial (intérêts + assurance également – remboursement caution)
Il peut être également très intéressant de recourir à une assurance autre que celle de la banque lors de la souscription du nouveau prêt. Il est possible de gagner plusieurs milliers d’euros sur le coût total du crédit grâce à la délégation d’assurance (voir cet article)
3. Etude de cas
Pour mettre en pratique, je vous propose une petite étude de cas réelle avec un de nos crédits.
Les données initiales :
– Montant emprunté : 80700 € à 4%, 1ère échéance le 5 janvier 2007
– Durée initiale : 18 ans, mensualité initiale 543,54 € (dont 18,83 € pour l’assurance) augmentée depuis à 615 €.
– Taux de l’assurance : 0,28%
– Frais de dossier : 700 €.
– Capital restant dû à la ce jour : 57236,34 €
– Garanti par un PPD
– Durée restante : 116 mois soit 9 ans et 8 mois
Les calculs :
– Montant des IRA à payer : 57236,34 * 0,03 = 1717,08 ou 57236,34*0,04/2 = 1144,72 €
– Montant des frais de mainlevée d’hypothèque : 750 €
– Coût de la caution Crédit Logement : 1047 € dont 558 € remboursables en fin de prêt
– Frais de dossier : 500 €
– Montant maximum à emprunter : 60678,06 €
Les hypothèses pour le nouveau prêt
Un rapide coup d’œil sur meilleurtaux nous donne, pour un taux « bon » (comprenez : peut mieux faire) sur 10 ans 2,85%.
En passant par une délégation d’assurance, nous pouvons facilement arriver à un taux de 0,1% (nous avons eu 0,08% sur notre dernier prêt)
Une simulation sur le site www.calcamo.org (un très bon simulateur de crédits que je vous recommande vivement d’utiliser – gratuit pour 100 opérations) nous donne les informations suivantes pour le nouveau prêt :
– Mensualité : 599,06 € assurance comprise
– Montant total des intérêts : 8813,28 €
– Coût de l’assurance : 586,96 €
Soit un coût total de 9400,24 € pour ce nouveau prêt.
Pour calculer la différence avec le prêt actuel, la méthode est simple. Il suffit faire le total des mensualités restantes de l’ancien prêt moins le total des mensualités du nouveau. Dans notre exemple : (615*116) – (599.06*116) = 1849,04. Toujours dans notre exemple, il faut ajouter le montant du remboursement de la caution, soit 558 €. Faire racheter ce crédit nous permettrait d’économiser 2407,04 €… de quoi s’offrir de belles vacances !
Voilà… Je viens de faire ce calcul pour vous, que je n’avais jamais fait auparavant (stupide !). Et je viens donc de me rendre compte de la somme minimum que nous pourrions économiser. Je dis minimum car il pourrait être facile de faire sauter, en négociant, les frais de dossier du nouveau prêt, de trouver une banque qui ne demande pas la mainlevée de l’hypothèque sur le bien et de trouver un taux plus compétitif…
Je vais donc de ce pas faire une demande de crédit auprès d’un courtier !!!
4. Quelques infos pour terminer :
– Pour que ça en vaille la peine, il faut compter une différence d’au moins 1% entre le taux des 2 prêts.
– Il faut aussi que le prêt initial ne soit pas trop « vieux ». En effet, plus on arrive près du terme du crédit, moins le montant des intérêts restant est élevé. La différence sera donc de moins en moins grande.
– Une autre possibilité, à ne pas négliger, s’offre à vous : renégocier le taux du crédit auprès de votre banque actuelle. Les banquiers n’aiment pas ça, mais s’ils ne veulent pas perdre le client, ils n’ont guère le choix !!! Et cela vous évitera de longues démarches pour obtenir un nouveau prêt ainsi que pas mal de frais !
12 réponses
Nadege
Salut Martin,
C’est marrant que tu parles de ça parce qu’il y a quelque temps je travaillais au service crédit d’un grande banque et j’effectuais les remboursement des prets mais c’est incroyable le nombre de gens qui n’ont aucune idée des termes de leur contrat et qui se retrouve à payer 6000 ou 7000 euros d’IRA !
C’est bien cet article parce que c’est important d’informer les gens afin qu’ils négocient toujours les IRA à la création du crédit !
martin
Bonjour Nadège
C’est comme le mariage, mieux vaut prévoir une sortie de secours au cas où au moment de s’engager 🙂
Martin
Quentin
Bonjour,
Pour ma part, j’ai essayé de renégocier mon prêt récemment. Il y avait possibilité de gagner beaucoup, mais les banques ont joué sur les frais annexes pour pas que ce soit intéressant. J’en ai fait 3 articles dans mon blog avec tous les calculs.
Maison à vendre à la Réunion
Bonjour
Merci pour cet article très documenté. Il est bien écrit en effet, bravo à François d’Objectif-Tune. En effet, on a tendance à ne pas trop réfléchir en prenant cette décision, on ne pense qu’aux avantages aussi infimes qu’ils soient. Ces conseils seront bien utilisés.
A bientôt 🙂
Julien d'investir dans les parkings
SAlut Martin,
un crédit c’est comme un mariage, il faut des sorties de secours ! Je n’avais pas pensé à ça 😉 Marrant comme analogie !
J’avais une professeur de macroéconomie, qui nous a raconté comme elle négociait son crédit à la baisse avec son banquier chaque fois que le taux directeur de la BCE baissait.
En plus de ce que dit François, je serais d’avis de prévoir les « sorties de secours » à la base, c’est à dire de bien négocier lors la signature du prêt un remboursement anticipé à moindre frais.
Julien
Agathe
Merci beaucoup pour ces compléments d’information dont je n’étais pas forcément au courant. (exemple : le fait de racheter son crédit plutôt quand il n’est pas trop vieux). J’ai quand même appris à me méfier des courtiers en ligne qui proposent les rachats de crédit car effectivement ils ont tout intérêt à nous attirer dans leurs filets mais est-ce que c’est vraiment valable pour nous. Pour ça la feuille de calcul excel proposée par François sur son blog est très bien !
Tout est dans la négociation au départ avec le banquier / courtier : à quel taux nous feront-ils ce fameux crédit ? Au final, il se trouve qu’ils sont bien plus près à baisser ce taux si on peut se permettre de faire trainer la négociation sur quelques semaines / mois !
martin
@Quentin: Merci pour ton retour d’expérience 🙂 Tes IRA n’avait pas été négociées lorsque tu avais signé ton contrat?
@Maison à vendre: Ravi que l’article t’ai plu 🙂
@Julien: Je suis sans doute un brin cynique mais réaliste. C’est comme dans un film quand le héros rentre dans un tunnel et qu’une grille bloque l’accès derrière lui, pas très rassurant non? Même en amour, réfléchir au pire ne veut pas dire qu’on ne s’aime pas, mais juste qu’on est conscient que 40% des mariages finissent en divorce et que si on espère faire partie des 60%, mieux vaut faire en sorte qu’en cas de divorce, chacun (homme, femme, enfants) y retrouve son compte.
Pour ta prof de macroéconomie, elle avait renégocié combien de fois son emprunt du coup?
@Agathe: Le pouvoir de négociation est important en effet 🙂 le rapport de forces toujours 🙂
Quentin
@martin,
Non, je n’avais pas négocié mes IRA. J’avais misé sur les modularités de mensualité pour pouvoir monter mon taux d’endettement facilement. Ce que j’ai fait plusieurs fois et qui m’a évité des tonnes d’intérêts. J’ai essayé d’avoir le beurre et l’argent du beurre en renégociant ! perdu, mais pas grave, je suis déjà passé de 20 ans à 8 ans sur les mensualités.
martin
C’est déjà bien 🙂
Pierre@Rachat crédit immobilier
De très bons conseils. Malheureusement, beaucoup de personnes sont trop paniquées pour pouvoir négocier.
DavidB_iRiche.com
En tout cas c’est le moment ou jamais pour ceux qui sont concernés, les taux sont historiquement bas, je ne sais pas si l’occasion se représentera de sitôt.
martin
@Pierre: Dommage, j’expliquais dans cet article que négocier, en ordre de grandeur me rapporte environ 50 à 200 euros de l’heure, soit en ordre de grandeur 10 fois plus que lorsque je travaille normalement. j’en parle ici: http://www.candix.fr/2011/01/negocier-cest-rentable/.
@David: En effet 🙂 J’espère que les taux monteront rapidement pour que la bulle immobilière crève. Ca m’impressionne les gens qui veulent devenir propriétaire à un point tel qu’ils sont prêt à s’endetter sur 30 ans au maximum sous prétexte que les taux sont bas, ce qui fait augmenter le prix de l’immo et les loyers en corollaire.
J’ai lu une analyse intéressante dans le livre Whoops de John Lanchester (en anglais) que les taux bas s’expliquaient car après la bulle internet qui a éclaté, le FED a baissé son taux d’intérêt, les gens avaient peur d’investir à la bourse, donc taux bas + peur de la bourse = ruée vers l’immobilier. Les taux auraient du logiquement remonter, mais comme les Chinois ont acheté en masse des obligations américaines à un taux d’intérêt ridicule pour permettre aux américains de continuer à consommer à crédit et de faire tourner l’économie Chinoise, les taux d’intérêt se sont maintenus bas ce qui a provoqué une des plus grosse bulles immobilières des dernières décennies au niveau mondial.
Enfin bref, un petit rééqulibrage ne ferait pas de mal je pense, mais c’est incroyable l’engouement qu’on les gens à vivre dans un logement possédé par les banquiers avec de gros remboursements à la clé et la possibilité forte de passer en negative equity (ce qu’on appelle vulgairement un propriétaire fasse à une baisse des prix) plutôt que d’être chez un propriétaire…
Le plus affligeant c’est l’espoir de plus-value. Une hausse des prix de l’immobilier fait perdre de l’argent à 90% des propriétaires. En effet, des prix plus élevés, c’est l’état qui se gave (frais de notaires), les banques aussi (emprunter plus, et plus longtemps = intérêts qui explosent), plus d’impôts locaux à payer. Et si on revend, certes on gagne plus, mais on dépense plus à l’achat d’un nouveau logement. A moins de vendre en étant propriétaire pour plus petit, à la campagne, devenir locataire ou aller vivre sous les tropiques, mais je ne pense pas que ce soit si généralisé que cela.
Je suis heureux d’être locataire. Je paie que dalle en ce moment (75 euros par mois) mais meme avant je prefere payer 300 ou 400 euros par mois et investir le reste dans mon entreprise ou l’effet levier est explosif plutôt que dans l’immobilier avec un taux de rendement raplapla et risque de negative equity. etre proprietaire est certes cool quand on est à la retraite, mais je pense à mon humble avis qu’il ne faut pas forcément le faire à tout prix