Bonjour à toutes et à tous, je suis Damien du blog Immo Topics et auteur du livre numérique « Réussir Votre Investissement Immobilier Avec Succès ». Avant de commencer, je tiens à remercier Martin de me laisser la parole sur son blog Candix !
Aujourd’hui, j’aborde ce vaste (et passionnant) thème qu’est l’immobilier, et plus précisément je m’adresse à celles et ceux qui souhaitent débuter dans l’investissement locatif.
Je me souviens de mes débuts dans l’immobilier. Lorsque j’avais la ferme volonté de me lancer dans ce type d’investissement, tout en ayant le handicap majeur du néophyte : le manque de connaissances pour franchir concrètement le pas. C’est un sujet tellement vaste ! Tellement de choses à apprendre ! Et l’apprentissage est une étape dont on ne peut absolument pas se passer.
« Apprendre, c’est déposer de l’or dans son esprit » shad Helmstetter
Je vais maintenant vous apporter quelques pistes de réflexion pour vous aider dans votre démarche.
Qu’attendez-vous de l’investissement immobilier ?
Déjà, on commence naturellement par analyser les avantages d’investir dans la pierre et quels bénéfices vous pourrez en ressortir ! Vous savez qu’ils sont nombreux… et qu’ils peuvent nous permettre d’aspirer à un meilleur niveau de vie :
- Avoir une retraite complémentaire. Nous savons tous que l’avenir est incertain. Est-ce que nous aurons tous droit à la retraite ? Ou devrons-nous faire des concessions ? Investir dans l’immobilier vous permettra ainsi de compléter votre retraite.
- Protéger votre famille et vos générations futures. Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, vous vous protégez des accidents de la vie. Et ce sont vos enfants et petits-enfants qui auront la chance de profiter de votre héritage.
- Compléter votre salaire ou bien vivre de vos revenus tirés de la location.
Tout cela est possible. Et ce n’est pas non plus réservé qu’aux personnes riches. Bien au contraire, tout le monde peut améliorer son train de vie grâce à l’immobilier. Il suffit simplement d’en avoir la volonté et de s’en donner les moyens. Je ne parle pas de « moyens financiers », mais plutôt d’apprentissage.
Car l’immobilier, comme n’importe quel autre domaine, possède ses propres spécificités, et demande d’être formé rigoureusement avant de se lancer. Il faut s’armer des bonnes connaissances avant d’entamer les premières démarches !
N’investissez pas à l’autre bout du monde
Bien sûr, il est envisageable d’investir loin de chez soi, les exemples de réussite ne manquent pas. Néanmoins, pour un premier investissement, ne cherchez pas à investir loin de chez vous. Vous aurez davantage de facilité à gérer les aléas et surtout, vous connaissez votre secteur, ce qui est primordial !
Comment connaître le marché immobilier ?
Cette étape est d’une grande importance, et c’est ce qui va conditionner votre capacité à définir ce qu’est une bonne affaire. Il faut connaître à la fois le prix des loyers pratiqué, et le prix au mètre carré de chaque secteur que vous visez.
Pour cela, regardez les annonces sur les sites internet et faites-vous une première idée. Attention, les prix indiqués ne refléteront probablement pas la réalité du marché, mais s’en approcheront.
Déplacez-vous dans des agences immobilières pour vous entretenir avec des professionnels de l’immobilier et demander leur avis. Ne vous limitez pas à une agence, mais à cinq voire six de façon à vous forger une opinion solide.
Visitez… beaucoup de biens sans faire de proposition. Peut-être passerez-vous à côté d’une affaire, mais ce n’est pas grave. Vous êtes en phase d’apprentissage. L’objectif est de vous faire une idée de ce qui est disponible sur le marché, de ce qui se vend, et à quel prix.
Avant de réaliser mon premier investissement, j’ai visité pas moins de 30 biens immobiliers sans faire aucune proposition. Il m’est arrivé de passer à côté de deux affaires, mais qu’importe… je n’étais pas encore prêt. Pour vous aider à gagner du temps, vous découvrirez dans mon livre comment déceler rapidement les bonnes affaires !
Comprendre la notion de « bonne affaire »
Et c’est après avoir étudié l’état du marché immobilier que vous serez en mesure de définir ce qu’est une bonne affaire. Il existe un critère majeur, l’emplacement. Mais c’est loin d’être le seul. En fait, une bonne affaire, c’est un peu comme une liste au père Noël :
Je veux un bien de qualité, très bien placé, dans un secteur à très forte demande locative, avec une très bonne rentabilité et que je pourrai revendre avec une plus-value !
Si je retranscris ces exigences sur le secteur que je connais, à savoir Toulouse, cela donne :
Je veux un appartement dans une résidence récente ou bien avec du cachet (hors biens année 60 – 70), situé dans l’hypercentre ou très proche, de petite surface, à un prix qui avoisine moins 20% par rapport à la valeur du marché.
Dans mon livre, je vous explique comment vous constituer un réseau pour maximiser vos chances de trouver des bonnes affaires !
Comment j’en suis arrivé à cette conclusion ?
En analysant le marché immobilier, je me suis rendu compte que les biens de petites surfaces se louent très facilement à des étudiants et des jeunes travailleurs du fait de la forte demande locative sur Toulouse (marché de l’emploi dynamique et beaucoup d’étudiants). Les petites surfaces se louent aussi beaucoup plus cher au mètre carré que les grandes surfaces (un 20m² peut se louer facilement 450€ en étant très proche de l’hypercentre, alors qu’il serait compliqué de louer un 40m² pour 900€, même en hypercentre).
Ces petites surfaces conviennent très bien à des étudiants : on observe donc une adéquation entre le type de biens recherchés (petites surfaces) et la demande locative correspondante (étudiants, jeunes travailleurs). Aussi, j’ai pu observer que les immeubles des années 60 – 70 présentent beaucoup moins d’attrait et se monnayent à un prix inférieur. J’ai donc ciblé des immeubles récents (peu présents en hypercentre) ou avec du cachet (immeubles anciens). Et pour finir, je vise un bien immobilier qui est en dessous de la valeur actuelle du marché afin de me protéger d’une éventuelle baisse des prix immobiliers.
Notez bien que je n’ai pas discuté ici de l’intérieur du bien, ni de potentiels travaux. Cela rentre en compte dans les critères, mais ne se reflète que sur le prix de vente : il vous faut estimer le montant des travaux et aménagements qui s’ajouteront de facto au prix d’achat.
Savoir évaluer la rentabilité de son investissement
C’est le cout global d’acquisition, associé aux loyers, qui vont définir la vraie rentabilité de votre bien. Au premier abord on ne calcule que la rentabilité « brute », à savoir la somme des loyers divisée par le prix d’achat.
Dans l’annonce ci-dessus, le bien est loué 370€ charges comprises. Le prix de vente est de 68 000€, la rentabilité brute est de 370 x 12 / 68 000 soit 6.53%.
Votre intérêt sera de trouver la meilleure rentabilité possible ! 6.53% à Toulouse, ça mérite d’être amélioré vous ne trouvez pas ?
Voici une première technique pour améliorer la rentabilité de ce bien d’au moins 20% : le logement est proposé en location vide. En location meublée ce même bien trouvera preneur 470€ charges comprises soit une rentabilité de 8.29%. Vous voyez le potentiel ?
Dans mon livre je vous explique d’autres techniques infaillibles pour augmenter considérablement votre rentabilité !
Conclusion
C’est difficile d’être exhaustif à travers un article de blog. Cependant j’ai essayé de vous donner des informations primordiales pour que vous puissiez mettre le pied à l’étrier ! Il reste les questions sur le financement, la fiscalité et bien d’autres encore !
Si jamais l’envie vous presse de devenir investisseur, je vous invite à lire mon livre écrit spécialement pour ceux qui souhaitent débuter dans l’investissement immobilier (cliquez sur le titre du livre si vous souhaitez en savoir plus) :
« Réussir Votre Investissement Immobilier Avec Succès »
Merci et à bientôt
Damien du blog Immo-Topics.fr
