L’immobilier représente de gros enjeux, que l’on soit locataire sous forme de loyers, ou propriétaire, sous forme de remboursements d’échéances, les risques de moins-value… Investir dans l’immobilier est donc un enjeu qui mérite d’y porter attention. Or, je constate souvent que lorsqu’on parle d’immobilier, on nous parle souvent :
– De la taille du bien
– Du confort
– Des avantages : commerce de proximité, école de bonne réputation, lignes de bus…
– Et du prix, évidemment
Mais ces informations là, utiles, ne sont qu’une information partielle à prendre en compte lorsque vous choisissez un bien. En mettant à part les critères qualitatifs du logement, on pense souvent à tort que le prix d’un bien immobilier est le prix à l’achat du bien immobilier ou le loyer demander. C’est une erreur.
Le prix de l’immobilier, c’est :
– Prix du bien immobilier
– Frais divers : frais d’agences, frais de notaire lors des achats/ventes
– Les plus-values ou moins-values probables
Prenez en compte l’évolution économique, démographique de la ville et du quartier où vous achetez votre logement, faites une étude de l’offre et de la demande…
– Les impôts
Selon les communes, les impôts locaux varient. A prendre en compte : une différence de 300€/an représente sur 30 ans 10 800€ (23 815€ si placés à 6% de taux d’intérêt). Ainsi, certaines communes aisées font payer bien moins chères en impôts locaux (surtout quand il y a beaucoup d’entreprises et de sièges sociaux) que d’autres (surtout les banlieues pauvres). Pensez à ce paramètre.
– Le chauffage
Prenez ce facteur en compte. De la même manière que les impôts, un logement bien isolé peut vous faire réaliser des économies substantielles. Payer 500€ au lieu de 1 500€ par an représente, pour un montant placé respectivement à 6% et 8% par an (immobilier et bourse), représente entre 39 000€ et 49 000€ au bout de 20 ans soit l’équivalent de 26-33 k€ de 2011 si on prend une inflation moyenne de 2%. Ne négligez donc pas l’isolation thermique de votre foyer. Acceptez de payer un premium pour un logement écologique ou éventuellement d’investir dans les économie d’énergie, sachant qu’en plus des économies réalisée, vous toucherez des réductions d’impôts
– L’entretien du logement :
Un logement en bon état est peut-être plus cher, mais ca peut être un bon calcul : confort meilleur, économie car moins d’entretien…
– Le coût du transport :
Une voiture coûte en moyenne 5 000 euros par an (voir cout de la voiture). En effet, le transport, ce n’est pas que l’essence. C’est aussi l’achat de la voiture (et les intérêts si vous faites un crédit auto), l’assurance, l’entretien, le parking… sans compter l’immobilisation de capital (une automobile = -20% par an, un placement en immobilier = +6% par an). En habitant près du centre-ville et en achetant un petit véhicule meilleur marché, vous gagnez 26% par an sur le capital économisé (6% de rentabilité vs -20%).
Ajoutez pollution, stress, risque de mortalité (la mortalité routière en France : 8 Airbus A-380 s’écrasent chaque année (4 000 morts). L’équivalent d’une ville comme Nancy est grièvement blessé tous les ans.
– Le temps de transport
Time is Money. Outre le coût en transport, souvent exorbitant dès qu’on habite loin de son lieu de travail, on perd aussi beaucoup de temps. Passer 1h30 de trajet chaque matin et chaque soir, c’est gaspiller 20% de son temps éveillé dans les transports… Temps qu’on aurait pu passer avec sa famille, au travail, à se détendre… Si vous estimez votre temps valoir 5€ de l’heure, l’argent gaspillé atteint 15€/jour, soit 300€/mois. Placé à 6% par an, cela représente 140 000€ de gaspillé sur 20 ans (en plus du coût de la voiture : compter 0,30€ par kilomètre parcouru) Bref, habiter loin de son lieu de travail pour gagner 20 000 ou 30 000€, est-ce vraiment intéressant ?
Conclusion
Quand vous achetez votre logement, ne pensez pas seulement au coût du logement, mais au coût opérationnel de votre logement : coût du logement (coût actuel + opportunités de plus-values), coût de son entretien, des impôts, coût des transports (essence + coût indirect de la voiture + temps perdu + risque d’accident).
Il vaut parfois mieux payer un peu plus à l’achat, mais avoir une meilleure qualité de vie en habitant près des commerces et de son lieu de travail, et au final dépenser moins en transport, ce qui nous permet de plus profiter de la vie ou de travailler plus avec le temps économiser et de gagner plus. Et pour les parents, habiter près de son lieu de travail signifie moins de frais de garde (nounous…). Dès lors, dans un tableur Excel, calculez :
– Le montant des échéances
– Le montant des impôts
– Le coût de la voiture (télécharger le tableur de calcul)
– La valeur du temps passée dans les transports
– Le système de chauffe
Dès lors, choisissez le « mix logement » qui vous revient le moins cher en fonction de vos attentes et de vos besoins.
Evidemment les banques ne regardent pas cela dans la règle des 1/3 au moment de vous prêter. Si les logements qui vous plaisent le plus sont hors de votre portée, je pense qu’il vaut mieux pour vous de vous rabattre sur plus petit ou sur de la location le temps d’économiser suffisamment pour diminuer vos besoins d’emprunt et pouvoir acheter ensuite le logement qui vous plait, plutôt que de vouloir avoir 1 pièce de plus à tout prix, et le payer très cher en bouchons, embouteillages, stress, pollution…
Suis-je bobo ? Que pensez-vous de cet article ?
11 réponses
Sam
J’ai adopté la même stratégie que toi pour mon logement. Je préfère habiter une plus petite surface plus proche du lieu de mes études pour gagner du temps.
martin
🙂
En césure, j’habitais un 20m² dans l’ultracentre de Dijon (30 mètres de l’école). Certes l’entreprise était à 5 km, mais un bus direct me permettait de me lever à 8h15 pour arriver au boulot à 9h 🙂
Que pense tu sinon d’ajouter le prix du transport et du chauffage dans le choix du logement?
Piotr
« (4 000 mots). » > 4000 morts
bon resume des couts caches ou des couts secondaires auxquels on ne pense pas forcement 😉
par contre, tu pourrais faire encore un titre plus accocheur, « Bien choisir son logement et economisez jusqu’a 10 KE/an » par exemple 😉
ah, et encore un petit truc pour facilite la lisibilite, des titres h2, h3 😉
martin
Erreur corrigée, merci 🙂
Pour les titres accrocheur, pourquoi pas, mais après difficile à faire une promesse. 1KE? 10KE? 100KE? Tout dépend du budget logement de chacun.
Quand aux h2 et h3, j’y penserai. L’article a été rédigé il y a longtemps d’où leur absence…
Bison Touffu
Très bon article, on ne parle pas assez des frais cachés. Les acheteurs se fixent souvent à tord que sur le prix d’achat du bien.
PS : « Payer 500€ au lieu de 1 500€ par mois » par an ou alors tu habites un chateau 😉
martin
@ Bison, ravi que l’article te plaise et l’erreur est corrigée. A part mon ancienne propriétaire, qui avait payé 7 000€ en gaz l’année ou j’ai quitté mon logement – j’avais une chambre de 30m² dans une maison de 600m² – tu as raison, c’était bien par an 🙂
Gilles (Objectifs Liberté)
Le cout d’un logement tu as raison se calcule de manière globale en intégrant les frais liés au logement et en découles un règle de vie dont je parle sur mon blog « Vis dans une logement plus petit ». Comme le prix de l’essence, du chauffage, des impôts augmentent, il faut savoir faire preuve d’un certain esprit spartiate …
martin
Pas nécessairement: tu peux avoir la même taille voir plus en grand en centre-ville si le surplus que tu paie est compensé par les économies en transport, en chauffage…
kategriss@conseils blogging
Haha. Cet article tombe en plein dans mes interrogations. On va déménager l’année prochaine ça c’est sûr et on ne s’est même pas encore décidé sur un achat ou une location.
Le plus gros problème : tout ce qui est proche de Paris est extrêmement cher et petit, voir même vieux. Tout ce qui est plus loin est certes 2 à 3 fois ou même 4 fois moins cher mais moins de commerces, moins de commodités, parfois accès difficile (juste le RER par exemple) et même des quartiers pas forcément très « cleans ».
Du coup la grande question de l’année prochaine sera acheter prohibitif mais tout confort ou pas cher mais pas forcément parfait ? Dur dur de se décider, surtout pour un achat où on n’a pas envie de se tromper et de s’en mordre les doigts pendant 10 ou 20 ans…
Et je ne parle même du débat : louer ou acheter…
martin
Bonjour Kategriss. 4 fois moins cher, je ne suis pas expert en immobilier, mais si on prend une base de 800 euros pour un studio sympa à Paris, sauf à habiter dans une banlieue archi pourrie, j’ai du mal à concevoir un studio à 200€/mois. Même dans les villes provinciales, ca tourne autour de 300-450€?
Après a voir en terme de confort, de sécurité, de tems de trajet. Si en habitant a Paris centre, tu gagne 2 heures de temps libre par jour qui te permet de développer ton blog et de gagner 500€/mois avec, ca peut valoir le coup non?
Mais bon c’est vrai que Paris est hors de prix… Nul ne sait comment ca va évoluer. D’un point de vue rationnel, mieux vaut sans doute louer. Sauf que comme le résume le professeur Thiverge de l’ESCP-EAP dans son 4ème conseil (voir http://www.youtube.com/watch?v=WozAF9IbY6o), il y a une différence entre théorie et pratique.
Meme si l’achat est pas forcement le mieux, cela permet de se creer une epargne forcee alors qu’en louant, on peut etre tente de dépenser la difference loyer/mensualité au lieu de l’épargner…
Bon courage dans ta reflexion
kategriss@conseils blogging
@Martin : Ton commentaire est en effet pertinent, le temps gagné en transports ou en proximité des commerces, des crèches/écoles etc. est à ne pas négliger en effet.
Surtout qu’il peut être difficile de s’adapter à une autre ville quand on goûté à la qualité de vie d’une ville où l’on se sent bien 😉