Pour préparer sa retraite, mieux vaut avoir un petit pécule… Pourquoi ne pas chercher à devenir millionnaire ? Cela vous évitera des soucis financiers en cas de maladie, de chômage, et vous serez plus serein au moment de prendre votre retraite, surtout si comme je le pense, on n’aura pas de retraites.
Comment devenir millionnaire ?
Il suffit d’épargner et de placer son argent. Plus tôt vous commencerez, mieux ce sera. Ainsi, si vous avez 20 ans et comptez partir en retraite à 60 ans, vous pourrez épargner durant 40 ans. Si vous placez votre argent à un taux de 6%, il vous suffit d’épargner 536€/mois durant 40 ans pour être millionnaire à 60 ans. Pour un couple de deux salaires de 1500€/mois, cela signifie épargner 15% de ses revenus, ce qui n’est pas si considérable que ça…
Pour un ménage médian de 2 salaires à 1600€ et économisant 20% de leurs revenus mensuels (soit 640€/mois), il pourra devenir millionnaire à l’âge de 50 ans (en commençant à investir à 20 ans) avec un bon investissement à 9%. Avec un taux de 6%, il disposera avec 640€ d’épargne par mois de 1.194.000€ à la retraite.
Comment obtenir de bon taux de rendement ?
Pour obtenir de bon taux de rendement avec un risque faible, l’idéal est de diversifier vos placements dans des actifs non directement corrélés entre eux (l’idée, c’est comme d’investir dans une usine de parapluie et de glace : qu’il pleuve ou qu’il fasse beau, vous êtes gagnant…) et en faisant jouer l’effet levier, dans des limites raisonnables, pour maximiser vos gains.
Effet levier immobilier
Imaginez que vous investissez dans l’immobilier. Moyennant 15 000€, vous empruntez 45 000€ à 5% d’intérêt sur 10 ans pour acheter un studio dont le rendement locatif est 350€/mois. Considérons que les loyers comme le prix du bien suivent l’inflation. On néglige donc l’inflation pour ce calcul.
En 10 ans, vous avez investi 15 000€ + (474,86€ d’échéances – 350€ de loyer) soit 124,86€/mois. Au total donc 15 000€ + 14 983,2€ soit arrondissons à 30 000€. Cela correspond à un rendement d’environ 9% par an (voir immobilier.xlsx) grâce à l’effet levier. En gros, l’idée, c’est que comme ici, l’immobilier vous rapporte 7%, mais vous ne payez que 5% la banque… et bien en empruntant, vous maximisez vos revenus.
Attention toutefois : l’effet levier joue en votre faveur seulement si le rendement est supérieur à l’intérêt du montant emprunté. Si le rendement de votre bien passe sous le taux d’intérêt que vous payez, l’effet levier joue contre vous. C’est à double tranchant.
Résultat de l’investissement
En mettant de côté 250€/mois, vous doublez tous les 10 ans votre nombre de studios. En épargnant dès 20 ans, cela donne :
– 1 studio à 30 ans
– 2 studios à 40 ans
– 4 studios à 50 ans
– 8 studios à 60 ans
Avec 640€/mois (20% d’épargne d’un couple au salaire médian), vous pouvez, si tout se passe bien, posséder 20 studios à l’âge de 60 ans, soit environ 1,2 million d’euros à l’âge de la retraite… Intéressant non ? Bien évidemment tout ceci est théorique, et il est risqué de n’investir que dans des studios. Mais si vous diversifiez vos biens – assurance vie, immobilier, bourse… – et choisissez de bons actifs (pensez à la raréfaction du pétrole d’ici 2020-2030 : investissez plutôt dans un logement en centre-ville) vous pouvez vous enrichir de façon certaine.
Conclusion
« Tout le monde » (personne médiane d’un pays riche) peut devenir millionnaire. Pour cela, il lui faut :
– Commencer épargner tôt. Mieux vaut épargner même des petites sommes (50 ou 100€/mois) à 20 ans qu’attendre d’avoir une situation à 30 ans pour économiser. Le temps joue pour vous si vous vous y prenez tôt: il augmente les intérêts de façon exponentielle, et lisse le risque de vos investissements.
Le temps joue contre vous si vous attendez : schématiquement, si vous commencez à épargner 1 an plus tard, vous capitaliserez moins et perdrez en gros 6% de pouvoir d’achat à la retraite (en admettant que votre argent puisse être placé à 6%). Attendre 25 ans au lieu de 22 ans pour économiser vous fera perdre, à 60 ans, 18,5%. Soit une retraite 18,5% plus faible.
– Choisir des bons investissements. Un ami a investit dans un place de parking 5.000€ et le prix du marché est de 60€/mois. Le rendement est de plus de 10% par an (plus qu’à la bourse, plus que l’immobilier, plus que le livret A…).
– Maximiser vos retours sur investissement et limiter le risque, en diversifiant vos placements et en calculant les bonnes affaires.
– Jouer un effet levier raisonnable. Il ne s’agit pas de jouer les kakous à jouer avec un levier de 10 (miser 10 000€ en bourse quand on en possède 1000) au risque de se retrouver plumé. Mais d’emprunter une partie d’un appartement de façon à ce que ce soit le locataire qui paie la majeure partie de vos échéances.
43 réponses
Jérémy
L’investissement locatif c’est intéressant, c’est même quelque chose à laquelle je songe de plus en plus sérieusement, d’ici quelques années. Mais par contre, les rendements à 6%, je me demande toujours où c’est possible de les trouver. Pour moi, déjà dépasser 2% c’est miraculeux… T’as des astuces / conseils à ce sujet, Martin ?
Leroidela4L
je te conseil d’aller vers ton banquier et de lui demandé d’ouvrir des SICAV, c’est plutot intéressant et tu peux avoir du bon rendement à long terme (4-5%)…
martin
Jeremy: les parking ou même les studios. Attends 2%, cela signifie que pour un studio acheté 75 000€ avec les frais de notaire, tu n’en tire que 120€/mois apres impots et tout le reste. Donc a moins de vraiment mal jouer, 2% sur du locatif, c’est largement dépassable. Enfin, il y a aussi la bourse (des grosses boites comme BNP lachent 3-4% de dividende chaque année, donc même sans compter les possibilités de plus-value, cela te fait deja le double en rente). Il y a aussi la création d’entreprise, l’investissement dans les startup comme le fait Jean Mars Simoncini, le créateur de Meetic. Enfin, certains comptes jeunes… J’ai des comptes rémunérés 3-4% encore (5% il y a 2 ans).
Enfin, pas besoin d’avoir du 6% pour trouver du 6%. On peut avoir du 6% a partir de 4% si on emprunte a 3% par exemple (comme mon emprunt étudiant, au taux de 2,2%): cela s’appelle l’effet levier. Du coup, certains parents n’ayant pas besoin de l’emprunt étudiant pour payer l’école de commerce emprunte tout de même 30k€ à 2% pour avoir du capital frais à investir sans payer des masses en intérêt.
Mais le revers de tout ca c’est le risque. Encore une fois Jeremy, pourquoi on te donnerait 6% sans risque et sans rien faire sur ton compte en banque, pépère? Vouloir plus implique forcément sa contrepartie: travail, risque, connaissance financière…
@ Gabriel: mieux vaut ne pas miser que sur une action quand même, mais diluer le risque… France Telecom d’un côté, BNP et 3-4 autres actions dans ce genre, une petite SICAV ou autre, des obligations…
Priximmo
Je dirais oui n’importe qui mais pas moi lol.
martin
Lol. Avoue que le titre un peu provoque a été bien trouvé non?
Martin
@ Gabriel: tout à fait. Il faut aussi faire attention à bien diversifier. Investir dans des entreprises trop reliées les unes aux autres est risque, en cas de baisse. Investir dans Total, Air France, Vallourec, Shell et BP n’est pas super niveau diversification par exemple.
fabrice
J’évite les valeurs pétrolières, cela m’emmerde de leur donner du fric vu les dégats qu’ils font dans le monde.
On peut investir je pense avec un peu d’éthique.
martin
Oui tout a fait, je n’investirai pas dans ce genre de boite. Meme si on peut me trouver hypocrite car je rejette 2 a 3 fois plus de co2 que la moyenne (3 allers retour france usa cette annee par exemple0 je compnse systematiquement mon co2 et ne veux investir dans de telles societe. Mais je donnais juste un exemple tres comprehensible, pas du tout un conseil d’investissement
fabrice
Ce n’est pas du tout stupide de dire cela. Tu peut consommer certaines choses par nécessité sans devoir investir la-dedans et donc soutenir et entretenir cela.
Ton raisonnement et ta règle me paraissent étrange.
martin
@ Gabriel: quand je vais aux usa, quand je paie un billet d’avion, je paie le service aler du point a au poiunt b, pas celui de consommer du petrole. Puisque l’avion consomme du petrole, je compense mon co2 soit. Mais au fond, je n’ai jamais demande a la compagnie de consommer du petrole. Libre a eux d’utiliser de l’hydrogene ou des panneaux solaires pour propulser l’avion. Des lors pourquoi je cautionnerai les compagnies petrolieres? Dans un sens j’esitme que, puisque l’enbergie naturelle represente 30 000 fois les besoins de l’humanite si j’utilise une voiture, je suis responsable, j’eco conduite je covoiture… et compense mon co2. mais jamais je ne souhaite investir dans renault ou total. Dans un sens puisque je suis pret a payer plus cher pour un carburant renouvelable, si je dois consommer du petrole ils en sont les entiers responsables non?
Tu sais, ce n’est pas toujours facile. au noel dernier, je voulais acheter des jouets made not in china. Mais je n’ai pas trouve. Du coup jai achete des jouets made in china en sachant tres bien que les jouets achetes pour les enfants de ma famille representent 2 mois de salaire moyen dun ouvrier chinois (soit environ 100-120 euros). cela justifie til dinvestit dans des sweatshop? tu peux me dire que je pouvais refuswer d’acheter des jouets. Mais pression sociale, ce n’est pas facile quand les gamins veulent des jouets. Si j’avais pu acheter des jouets made in europe je l’aurais fait.
Bref, avoir besoin ne signifie pas cautionner. C’est peut etre hypocrite, mais meme si j’adore voyager (ce qui produit ineluctablement du co2) je ne souhaite pas cautioner les entreprises petrolieres. surtout quand je sais qu’il existe des solutions alternatives viables. Que pense tu de mon avis?
bonne soiree
Martin
tewoz
Commencer à 20ans… j’ai comme qui dirait un certain nombre d’années de retard, et pourtant je me verra bien millionnaire moi. 😉
martin
Si tu fais mieux que la perf décrite, alors tu atteindras tes objectifs (et pense à moi si tu rejoins le club avant moi lol)
Martin
Tu les a investi dans quoi gabriel?
martin
Je ne connais pas Micron ou Dreamnew… Sinon tu as investi 900 euros dans chacune des boites ou 900€ dans chacune des 6 boites (soit 5 400€ au total)?
martin
Si ca te dit, n’hésite pas à faire un bilan d’ici quelques mois sur candix 🙂
gabriel
900€ en tout , je travaille pas encore 😉
Pas de soucis pour le bilan. Micron vends de la mémoire flash à Apple qui est un très gros consommateur.
Dreamnex fais des films porno softs
martin
OK – ton projet est intéressant, mais 900€ sur 6 titres, cela fait 150€ par titre, donc si tu revends un ordre, les frais de transaction risquent de te manger une grosse part de ta plus value non?
OK, je ne connaissais ni Micron, di Dreamnex. Tu vise du long terme ou du court terme?
Charly
Article encore une fois très intéressant et qui aborde les thèmes qui occupent mon esprit depuis un peu moins d’un an 🙂
En lisant ton article je me faisait la réflexion que je n’ai pas vraiment une approche « rendement » à propos de l’immobilier. J’ai plus une approche « source de revenus réguliers ». Je vais avoir cette approche pour les revenus de placements financiers par contre.
Moi moi l’investissement immobilier est une bonne source de revenus, et s’il faut être malin au départ, je me dis que même un appart acheté cher, cash, qui n’a pas un très bon rendement, reste une source de revenus passifs …
J’ai surement un travail intellectuel à faire sur le sujet :).
Comme je l’ai dit j’ai pas mal réfléchi sur le sujet et j’ai un superbe tableur avec les paramètres qui vont bien pour évaluer le possibilités de croissance d’un patrimoine immobilier, un peu comme tu le fais dans ton article. Je devrais plus tarder à le dévoiler, mais j’hésite encore sur la façon de le faire. Ca devrait intéresser du monde ! Je t’en ferais part dès que je diffuse.
martin
OK, merci Charly, tiens moi informé. Quand au logement, même si cela constitue un rendement locatif, si tu l’achète 10 000€ de trop, c’est 10 000€ sur lequel tu aurais touché de l’intérêt composé à vie dessus (soit 50-60k€ sur le long terme) que tu ne touchera pas… Donc une baisse de rendement extraordinaire.
@ Gabriel: OK je comprends, je suis juste étonné que tu ne te sois pas limité à 1 ou 2 titres. J’espere que ta stratégie marchera, n’hésite pas à m’en dire plus si tu veux, ton projet m’intéresse 🙂
fabrice
Tiens, c’est un truc qui m’a jamais fait fantasmé. Si j’avais suivi tous ces préceptes depuis le début j’aurais bien plus d’argent. Mais j’aurais passé mon temps à bosser plus, à voyager moins et à vivre des choses bien moins intenses. L’argent c’est du temps, il ne faut l’oublier! Et notre mort, ce n’est pas à notre compte en banque que l’on pensera les gars….
martin
tout a fait, apres je pense que c’es un juste mioieu. justement dans mon livre j’explique commenbt devenir plus riche en ayant plus de temps pour plus profiter de ses amis, de sa famille.. je pourrais te le faire lire si tu veux?
PS: je suis a panama city, si je ne pensais qu’ a largent, je n’aurai pas claque 400 dollars pour ma semaine
fabrice
Ha oui je veux bien!
C’était une réflexion qui te visait pas, je réagissais d’une façon plus général sur l’article
martin
Ah ok 🙂
martin
Gabriel: Certes, tout comme de spays pétroliers préparent leur avenir après pétrole: Dubaï avec le tourisme international, la Norvège avec son fonds souverain… Mais après cela reste une majorité.
Une entreprise pétrolière, c’est comme tout entreprise de matière première, à la base c’est une entreprise peut innovante. Ne devient pas Apple ou Google qui veut. Alors pourquoi innover pour dans 30 ans quand les actionnaires veulent du retour sur investissement immédiat, et qu’il y a plein de sous à se faire (baril: 2$ à produire en Arabie Saoudite, 100$ à la revente, 300$ après taxes? Les Etats (pétroliers ou non) et les grandes régies n’ont aucun intérêt à ce que ca change… Aucun autre business ne permet de générer de telles marges. Aucun.
Juste pour l’info, une boite comme Exxon Mobil fais 400 milliards de dollars. Si l’on estime que la boite souhaite augmenter de taille de 5% par an et faire ne serait-ce que 20% de business hors pétrole d’ici 10 ans, il faudrait qu’elle trouve 130 milliards de business. Soit plus que Google et Apple réunis. Ou plus que la plus grande entreprise française. Juste pour Exxon Mobil. Ajoute toutes les entreprises pétrolieres, gazieres et de charbon, tu comprendra mon point de vue plus cynique sur la question…
guillaume
On peut tous devenir millionnaire grâce à la magie des interêts composés!!:
http://www.komment-devenir-riche.com/?p=457#more-457
martin
Ton exemple est bon, mais 65 ans n’est-ce pas un peu long? 40 l’est deja?
guillaume
@martin
Biensur le but n’est pas d’épargner sur 65 ans mais de montrer ce que l’épargne long terme peut générer.
Beaucoup de personnes épargnent 5, 10 ans max et retirent leur argent sans faire de planification financière, c’est dommage de ne pas prendre en compte ce fait pour la construction du patrimoine.
martin
OK, je comprends ton point de vue maintenant 🙂 c’est vrai que c’est étonnant de se dire qu’avec 12€/mois, potentiellement on peut être millionnaire…
Meilleurs articles du mois | PYH: Réflexions & Business
[…] Candix.fr : N’importe qui peut devenir millionnaire […]
Cassandra971
salut a tous.Ce site est super!! Je suis tombee dessus par hasard et c’est exactement ce que je cherchais.Je vois que vous vous y connaissez super bien,que vous savez de quoi vous parlez.
J’aurais juste qques questions. J’ai 40 ans .Pensez vous qu’avec une epargne de 3000 euros par mois ,avec de bons placements a 6% je puisse esperer atteindre le million d’ici 5-6 ans? Et quels placements me conseillez vous?J’ai vu que vous parliez du petrole,de coca et autre?Comment puis je choisir ou investir? est ce sur le net ou dois en faire la demande specifique a mon banquier?
J’attend vos reponses avec impatience.
Merci d’etre la.
martin
Merci Cassandra 🙂
Non ce n’est pas possible. En plaçant 3000 euros par mois durant 6 ans à 6% d’intérets, vous n’aurez (calcul rapide, donc soumis à erreur possible) « que » 266 000 euros. Même à 10%, vous n’aurez que 306 000 euros. Il vous faudrait avoir un rendement de 47% par an pour atteindre un tel résultat, ce qui est impossible.
Même en attendant 10 ans, ce n’est pas possible, à moins de placer à 18% par an net (impossible).
En revanche, si vous êtes patiente, en 18 ans à 6%, vous atteindrez votre million, ou 14 ans à 10% d’intérêt. (d’où l’intéret de commencer tôt)
Le pétrole est sans doute rentable mais je ne conseille pas pour des raisons morales d’investir dans des énergies aussi sales.
De façon générale, le choix des actions doit se faire je pense
– Selon ce que vous connaissez (mieux vaut investir dans une boite qu’on comprend dixit warren buffett)
– Selon les résultats financiers de l’entreprise (passif/actif/ROI/ROE…)
– Selon votre stratégie (bon père de famille/spéculateur…)
Bref, difficile de vous répondre avec si peu de données, vous devriez consulter les sites de bourse comme lobourse.com, atout-finance.com boursorama.com ou encore abcbourse.com
Quand a Internet ou conseiller, tout dépend de vos affinités avec votre conseiller, des prix pratiqués…
A bientôt
Cassandra971
Coucou!!!
oui en effet,j’ai eu le temps de faire le calcul et je me suis trouvee stupide de poser la question concernant le placement de 3000 euros.Mais bon ,je trouverai bien une strategie.En tout cas merci Martin pour les conseils,et surtout bon courage a tous et encore felicitation pour votre facon de voir l’avenir.
martin
Merci à toi, et n’oublie pas qu’un bon rendement est souvent un rendement risqué. A bientôt
Boolbi
Bonsoir,
A mon sens votre calcul de rentabilité ennoncé dans votre article est faux
Income location = 350€/mois = 4200 €/an
De cette somme on enleve le remboursement de l’emprunt
Outcome emprunt = 474,86€/mois = 5698,32 €/an
Rentabilité locative (rendement) annuelle par rapport au placement investi de 15000€:
Rendement = ((4200-5698,2)/15000)*100 = -10%
et non pas 9% comme vous le proposez
Pour obtenir 9% de rendement, il vous faut un loyer de 587,36€ et non 350€.
Boolbi
martin
VOus parlez d un rendement de -10% ce qui n a aucun sens. Enfin, le calcul est un tantinet plus complique car la rentabilite depend aussi de la duree du roi. Gagner 100 euros avec 1000 euros en un an n’est pas la meme chose qu en deux.
enfin avez vous pris en compte l’inflation?
Bref, n hesitez pas a jeter un oeil sur le fichier excel et a me tenir informe 🙂
Boolbi
Le rendement negatif de -10% a un sens, il indique justement que l’effet de levier proposé dans votre article s’avère desavantageux.
Les rentes locatives obtenues de votre appartement sont bien trop faibles pour couvrir annuellement le pret de 45 000€ à 5% d’intérêt sur 10 ans. Le rendement obtenu par effet de levier ne peut donc qu’être négatif et desavantageux.
La rentabilité est calculée sur une année, et dépend de la durée du prêt par lequel on cherche a faire levier sur l’investissement de départ.
Concernant l’inflation, tout comme dans votre article je ne l’ai pas pris en compte pour simplifier le calcul.
Martin
Il faut comparer le rendement de 15 000 euros places a la valeur de l’appart dans 15 ans (en l’occurence 60 000 euros plus l’inflation) et pas avec 15 000 euros.
L’effet levier pour etre positif nimplique pas que les revenus paient les remboursements. Il suffit d’avoir un rendement superieur a 5% dans notre cas (soit un loyer annuel de 3000 euros soit 250 euros/mois dans notre cas) pour avoir un effet levier positif.
En l’occurence ici on investit 15 000 euros + une centaine d’euros par mois pour avoir au final pres de 100 000 euros. je vous laisse regarder le fichier excel. Certes on peut tomber sur un mauvais payeur ou un krach immobilier, le risque demeure. Mais vous vous trompez sur toute la ligne dans votre calcul de l’effet levier, qui ne tient meme pas compte de la duree d’investissement par exemple…
Exemple simple:
Investir 100 euros dans une obligation qui en rapporte 5 par an et au bout d un an tu recupere tes 100 euros
Si tu achete 1 obligation, tu gagne 5 euros
Si tu emprunte 900 euros a 4% de taux d’interet, tu gagnes 50 euros et paie 36 d’interet et gagne donc 14 euros.
Si tu as des questions, n’hesite pas
A bientot
Boolbi
Faux.
Je pense que vous mélanger plusieurs notions : celle du rendement de l’investissement (calculée sur la valeur du bien), et la notion d’effet de levier et ses avantages (calculé sur les fonds propres de l’investisseur).
Lorsque l’on cherche à analyser l’effet de levier d’un investissement, on cherche à savoir quels actifs on va acquérir avec un minimum de fonds propres (et non pas avec la valeur du bien à long terme). Le calcul de l’effet de levier se fait par rapport au fond propre de l’acheteur. (Voir les liens suivants qui confirment mes dires : http://fr.wikipedia.org/wiki/Effet_de_levier, http://www.destination-credits.fr/courtier/news-patrimoine.html).
Démonstration de l’effet de levier dans votre exemple d’un appartement d’une valeur de 60’000€:
1) Cas 1 : l’acheteur ne choisit pas de faire un emprunt pour son achat
Income location = 350€/mois = 4200 €/an
De cette somme on enlève le remboursement de l’emprunt
Fees emprunt = 0€/mois = 0 €/an
Retour sur investissement (capital propre) de 60000€:
= ((4200-0)/60000)*100 = 7%
Cela signifie un retour de 7% sur un investissement de 60’000€.
2) Cas 2 : Comme proposé dans l’article l’acheteur choisit de faire un emprunt de 45 000 € à 5% sur 10 ans avec un capital propre de 15000 € :
Income location = 350€/mois = 4200 €/an
De cette somme on enlève le remboursement de l’emprunt
Fees emprunt = 474,86€/mois = 5698,32 €/an
Retour sur investissement (capital propre) de 15000€:
= ((4200-5698,32)/15000)*100 = -10%
Cela signifie un retour de -10% sur un investissement de 15’000. L’effet de levier proposé dans votre article est donc à éviter.
3) Cas 3 : Plus malin, l’acheteur discute davantage avec son banquier et choisit de faire un emprunt de 45 000 € à 5% sur 36 ans avec un capital propre de 15000 €.
Income location = 350€/mois = 4200 €/an
De cette somme on enlève le remboursement de l’emprunt
Outcome emprunt = 225€/mois = 2700 €/an
Retour sur investissement (capital propre) de 15000€:
= ((4200-2700)/15000)*100 = 10%
Cela signifie un retour de 10% sur un investissement de 15’000. On voit que le cas 3 (utilisant l’emprunt correctement négocié) permet d’augmenter le retour sur investissement, par rapport au cas 1 (ou l’appartement a été acheté cash, sans emprunt). C’est ça l’effet de levier.
Votre exemple énoncé dans votre article (cas 2) ne permet pas d’avoir un effet de levier positif, i.e. ne permet pas d’augmenter le retour sur investissement obtenu sans effet de levier (cas 1). Votre prêt choisi est inadapté ou le loyer est trop peu élevé pour cela.
Boolbi
martin
Je suis d’accord, mais l’effet levier se calcule sur ce qu’on obtient avec l’investissement initial. Si vous investissez 100 euros et que 20 ans apres, vous avez 30 ans, votre rendement x est celui tel que
100*(1+x)^20 = 300
c’est a dire
(1+x)^20 = 300/100 = 3
On est bien d’accord que l’effet levier se calcule sur les fonds propres de l’investisseur mais cela implique aussi de faire une projection sur l’evolution de son bien.
Votre exemple 1 est vrai, votre 2 est faux car vous ne considerez dans votre rendement que le le differenciel loyer/emprunt, en oubliant le fait que:
dans le cas 1, vous payez 60 000 euros un bien qui en vaut 60 000
dans le cas 2, certes vous payez de votre poche, mais au final vous aurez paye un bien qui vaut 60 000 euros 15 000 euros. DIt autrement, la vraie question est: est-il plus rentable d’aligner 60 000 euros sur la table ou 15 000 au debut puis une centaine par mois.
L’effet levier se calcule sur la valeur du loyer et du principal (le bien du logement) et pas seulement le loyer. Dans votre exemple 3, le rendement est superieur a 10% puisqu’en plus des 10% vous pourrez toujours revendre votre logement a la fin…
Sauf qu’emprunter sur 36 ans, c’est tres risque et quelle banque acceptera? Enfin, si vous avez 30 ans, preferez vous investir sur 15 ans ou sur 36 ans???
Boolbi
Etant donné que vous avez laissé l’opportunité à vos lecteurs de donner leurs avis sur vos concepts décrits dans votre blog, je reposte à nouveau mon commentaire. Celui ci n’ayant pas été posté sur votre blog la fois précédente. Merci d’avance.
Je pense que vous mélanger plusieurs notions : celle du rendement de l’investissement (calculée sur la valeur du bien), et la notion d’effet de levier et ses avantages (calculé sur les fonds propres de l’investisseur).
Lorsque l’on cherche à analyser l’effet de levier d’un investissement, on cherche à savoir quels actifs on va acquérir avec un minimum de fonds propres (et non pas avec la valeur du bien à long terme). Le calcul de l’effet de levier se fait par rapport au fond propre de l’acheteur. (Voir les liens suivants qui confirment mes dires : http://fr.wikipedia.org/wiki/Effet_de_levier, http://www.destination-credits.fr/courtier/news-patrimoine.html).
Démonstration de l’effet de levier dans votre exemple d’un appartement d’une valeur de 60’000€:
1) Cas 1 : l’acheteur ne choisit pas de faire un emprunt pour son achat
Income location = 350€/mois = 4200 €/an
De cette somme on enlève le remboursement de l’emprunt
Fees emprunt = 0€/mois = 0 €/an
Retour sur investissement (capital propre) de 60000€:
= ((4200-0)/60000)*100 = 7%
Cela signifie un retour de 7% sur un investissement de 60’000€.
2) Cas 2 : Comme proposé dans l’article l’acheteur choisit de faire un emprunt de 45 000 € à 5% sur 10 ans avec un capital propre de 15000 € :
Income location = 350€/mois = 4200 €/an
De cette somme on enlève le remboursement de l’emprunt
Fees emprunt = 474,86€/mois = 5698,32 €/an
Retour sur investissement (capital propre) de 15000€:
= ((4200-5698,32)/15000)*100 = -10%
Cela signifie un retour de -10% sur un investissement de 15’000. L’effet de levier proposé dans votre article est donc à éviter.
3) Cas 3 : Plus malin, l’acheteur discute davantage avec son banquier et choisit de faire un emprunt de 45 000 € à 5% sur 36 ans avec un capital propre de 15000 €.
Income location = 350€/mois = 4200 €/an
De cette somme on enlève le remboursement de l’emprunt
Outcome emprunt = 225€/mois = 2700 €/an
Retour sur investissement (capital propre) de 15000€:
= ((4200-2700)/15000)*100 = 10%
Cela signifie un retour de 10% sur un investissement de 15’000. On voit que le cas 3 (utilisant l’emprunt correctement négocié) permet d’augmenter le retour sur investissement, par rapport au cas 1 (ou l’appartement a été acheté cash, sans emprunt). C’est ça l’effet de levier.
Votre exemple énoncé dans votre article (cas 2) ne permet pas d’avoir un effet de levier positif, i.e. ne permet pas d’augmenter le retour sur investissement obtenu sans effet de levier (cas 1). Votre prêt choisi est inadapté ou le loyer est trop peu élevé pour cela.
Boolbi
martin
Votre raisonnement est bon si ce n’est que vous ne prenez pas en compte la valeur intrinseque du logement. Dans cet exemple, investir 16 000 euros la premiere annee puis 1600 les 9 annees suivantes permettent d’obtenir un rendement de 9% par an, soit un effet de levier positif. Avez vous regarde le tableur excel? Qu’est ce qui vous semble faux?
Boolbi
Bonsoir Martin,
Je ne vais pas me répéter pour vous répondre une dernière fois mais il est néanmons important que vos lecteurs comprennent : vous confondez rentabilité (utilisé dans l’effet de levier) et rendement.
Pour expliquer l’effet de levier à vos lecteurs il faut utiliser la rentabilité, car telle est la définition de l’effet de levier, et non pas le rendement. Voir la toute première ligne de cet article: http://fr.wikipedia.org/wiki/Effet_de_levier
Martin: « Dans cet exemple, investir 16 000 euros la premiere annee puis 1600 les 9 annees suivantes permettent d’obtenir un rendement de 9% par an, soit un effet de levier positif »
Là encore vous mélanger les notions. Un rendement positif ne veut pas dire effet de levier positif.
Citation (source: http://www.consult-expert.com/2011/01/04/effet-de-levier-%E2%80%93-notions-et-calcul/) « L’effet de levier est égal à la différence entre la rentabilité des capitaux propres et la rentabilité économique. Son principe est que l’effet de levier est positif lorsque le taux d’endettement est inférieur au résultat net dégagé. »
Bien cordialement,
Boolbi
martin
Sur Wikipedia toujours
« Si la rentabilité économique est plus faible que le taux d’actualisation attendu par les actionnaires et les associés, l’entreprise assiste à un effet de massue. »
C’est ce qui a renforcé la crise de 1929: les gens empruntaient pour acheter des actions et le rendement des actions, devenu négatif, a fait que certains ont perdu plus de 100% de leur investissement avec l’effet massue. Dit autrement, j’investis 1000 euros dont 900 d’emprunt, mes actions passent de 1000 euros à 500, même en revendant, je dois encore 400 euros à la banque.
Mais dans mon exemple, le taux d’emprunt (5%) est inférieur au rendement réel du bien locatif (7%), ce qui permet de bénéficier d’un effet de levier. Soit cet effet de levier est recherché immédiatement (avec un emprunt longue durée comme tu le soulignes), soit sur le long-terme avec une perspective de revente du bien immobilier.
Dans mon exemple, si le rendement final est de 9% alors que le rendement sous-jacent est de 7%, l’effet levier a permis d’augmenter le rendement de son placement (rentabilité des capitaux propres > rentabilité économique car le taux d’endettement de 5% est inféieur au résultat net dégagé de 7% comme le souligne votre seconde définition).
Je suis donc d’accord avec vous sur ce point.
A bientôt
Martin